Disponibilidade de imóveis de luxo para venda diminui em Curitiba
O preço é elevado, mas a disponibilidade de apartamentos residenciais novos de alto padrão (de R$ 600 mil a R$ 1 milhão) e de luxo (acima de R$ 1 milhão) é cada vez menor em Curitiba, mesmo com o aumento gradativo da oferta. Dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR) revelam que a disponibilidade do alto padrão que era de 30% no primeiro trimestre de 2012, caiu para 23% no primeiro trimestre de 2014, enquanto a oferta de unidades cresceu 12,2% (2.950 imóveis). No mesmo período, a disponibilidade de unidades de luxo passou de 39% para 31%, ante a um incremento de 46,8% na oferta (1.521 unidades).
Para as empresas que atuam no segmento, especialmente as locais, os últimos anos foram de expansão. É o caso da curitibana Swell Construções e Empreendimentos, incorporadora com mais de 30 anos de atuação no mercado, especializada na venda de apartamentos residenciais com preço médio de R$ 750 mil. Nesse período, a empresa triplicou de tamanho, alcançando a cifra de R$ 120 milhões em Volume Geral de Vendas (VGV).
“Esse resultado se justifica pela opção à compra de terrenos em regiões nobres da cidade, como Cabral, Champagnat, Mercês e Água Verde, e de projetos arquitetônicos bem planejados”, avalia o diretor de incorporação da companhia, Leonardo Pissetti. O executivo diz que, com base nos imóveis destinados para revenda pelos proprietários em empreendimentos concluídos em 2010, hoje, o preço dos apartamentos da empresa chega a ser 20% maior do que os usados, na mesma região.
A disponibilidade de apartamentos residenciais de alto padrão e luxo está em conformidade com a média da cidade e até mesmo abaixo do percentual de unidades disponíveis em alguns padrões, como o econômico, que compreende os imóveis com preço de R$ 250.001,00 a R$ 400 mil, e concentra 45% do estoque de novos nessa faixa de preço, segundo dados da Ademi/PR. O horizonte do segmento na capital paranaense é otimista. “As vendas estão acontecendo, mas com um mercado mais maduro e exigente, e com diversas opções de oferta, consequentemente acabam tendo ciclos mais longos, entre 30 e 60 dias”, revela Pissetti.
Como exemplo, ele cita o Ucrânia Champagnat Residence, edifício com 22 apartamentos, com preço médio de R$ 1,1 milhão, em frente à Praça da Ucrânia, em Curitiba. Somente no mês de maio, foram três unidades comercializadas. As vendas se iniciaram em janeiro de 2013, a construção ainda está na fase de alvenaria e restam apenas oito unidades disponíveis. O mesmo acontece com outro empreendimento da empresa, o Manchester Residence, no Cabral. O empreendimento, com entrega prevista para novembro desse ano, tem apenas duas das 18 unidades à venda. O preço médio dos apartamentos é de R$ 890 mil.
Entretanto, Pissetti observa que, nesse nicho de mercado, é importante oferecer prazos de pagamento mais alongados, reduzindo a quantia solicitada ao comprador como poupança. Ele afirma que aproximadamente 20% dos negócios envolvem o desembolso da quantia à vista e apenas 10% dos adquirentes buscam o financiamento bancário. “A opção mais acessada por esse público é o parcelamento do valor do imóvel direto com a construtora, até a entrega das chaves”, descreve.
O diretor de incorporação da Swell diz que localização privilegiada e itens de segurança são requisitos mínimos para o lançamento de um imóvel de alto padrão ou luxo, mas que fatores como projeto arquitetônico, usabilidade dos espaços e inovações tecnológicas são decisivos para o fechamento do negócio. Atentar-se para a oferta de possibilidades de uso das áreas, privativas ou de uso comum, e para a fácil manutenção do condomínio são diferenciais.
“Usar recursos como uma fachada estilizada, imóveis com pé-direito maior e área envidraçada ampla, com portas e janelas mais altas, uma sacada com churrasqueira que comporte uma mesa com quatro cadeiras e balcão para o convívio social, um home theater para receber os amigos e familiares faz toda a diferença”, exemplifica Pissetti.
Para atender às exigências, algumas soluções foram padronizadas nos empreendimentos da incorporadora. A empresa trabalha com altura mínima de 2,50 a 3 metros para o pé-direito em seus imóveis, o que favorece a ventilação natural. No Machester Residence, o pé-direito chega a 4,5 metros no térreo. A insolação também é um fator importante no projeto, principalmente para ambientes como cozinha, sala e quarto. O empresário diz que os empreendimentos têm 30% a mais de área envidraçada do que a norma de desempenho exige, com janelas amplas.
Os apartamentos têm isolamento térmico e acústico e a empresa entrega a unidades com revestimentos, metais e louças, além de aquecedor digital de passagem, que totalizam R$ 40 mil em itens de acabamento. “É preciso estar atento para aspectos como economia e eficiência do projeto. Hoje o comprador observa o custo fixo dessa unidade e não apenas o valor da taxa de condomínio e o tamanho da unidade em si”, ressalta Pissetti.
