Boa localização é garantia de rapidez na revenda e valorização do imóvel
Rapidez na revenda e valorização ao longo do tempo. Essas são as principais vantagens de comprar um imóvel numa boa localização. Ainda que existam outros fatores que agreguem valor a um apartamento – como o projeto arquitetônico e a qualidade de acabamento – o diretor da Terrasse Engenharia e Construções, Jefferson Gomes da Cunha, defende que as características da região em relação à fluidez viária, silêncio, insolação e ventilação, segurança, arborização e infraestrutura de comércio e serviços são essenciais para a manutenção do patrimônio. “Isso vale para qualquer cidade do mundo, a escassez de insumos faz o preço dos produtos aumentar. O mesmo vale para o imóvel. Geralmente, empreendimentos com número pequeno de unidades, em regiões de pouca oferta, têm giro muito rápido mesmo em um mercado mais lento ”, argumenta Cunha.
Em Curitiba, em função de sua configuração urbanística, essa avaliação de localização pode variar ao longo de uma única via estrutural, com ocupação diversa em cada área limítrofe. Um exemplo é a Avenida João Gualberto que, até o trilho do trem pertence ao Cabral e depois ao Bacacheri/Boa Vista, trechos em que são praticados valores diferentes, pela diferença de custo entre os terrenos em cada região. “O adensamento do entorno e o valor do terreno impactam diretamente no preço de venda do imóvel. Hoje, o terreno compreende de 20% a 35% do custo direto da obra”, comenta Cunha.
O diretor da Terrasse Engenharia e Construções cita as regiões do Batel/Água Verde/ Seminário /Vila Izabel, do Juvevê/Cabral/Ahú/Alto da XV e do Bigorrilho/Mussunguê (Ecoville) como os locais mais difíceis de se encontrar terrenos livres para construção. “Existem terrenos que nós levamos cinco anos para incorporar os lotes e compor a configuração final”, revela Cunha. O Batel lidera o ranking de maior preço médio do metro quadrado privativo para os apartamentos de um, dois, três e quatro dormitórios em Curitiba, entre R$ 10.794,00 e R$ 13.729,00, conforme o último levantamento realizado pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR).
Dado o peso do terreno na composição do valor de venda do imóvel, em sua maior ou menor capacidade de valorização ao longo do tempo, Cunha ressalta que a empresa é criteriosa na formação de sua carteira de terrenos e não abre mão de localizações chamadas “premium”. “Têm bastante peso nessa avaliação a infraestrutura e a qualidade de vida que a região pode proporcionar ao morador. Nossa preferência é por ruas tranquilas, com baixo fluxo de veículos”, explica.
A construtora tem um check-list para a análise técnica das áreas, verificando desde as características do solo, tipo de fundação que o terreno exige, proximidade a rios e nascentes, necessidade de contenção e impacto da edificação na vizinhança. “Às vezes, o terreno tem um ótimo potencial de implantação quanto às características, mas o seu custo de implantação é muito alto o que pode encarecer demais o preço do imóvel para a venda em relação ao poder de compra do público-alvo”, pontua o empresário.
Ele defende que o mesmo rigor usado na seleção do terreno deve ser aplicado para o projeto arquitetônico, sendo “importante estudar bastante a insolação, o dimensionamento dos cômodos e a qualidade de acabamento”.
Como comparar?
E como o comprador pode fazer essa avaliação? O que é uma boa localização para ele? O diretor da Terrasse diz que alguns itens podem ajudar na comparação da localização dos empreendimentos imobiliários. O primeiro deles é a fluidez viária, que compreende o tempo de deslocamento entre casa, trabalho e escola dos filhos e a proximidade ao transporte público.
A insolação também é um item importante a ser avaliado para o conforto térmico do morador. “Nós evitamos construir unidades com face sul, com menor incidência solar, ainda que isto não seja possível em todos os empreendimentos, para que todas as unidades tenham boa insolação, seja durante todo o dia, pela manhã ou à tarde. Entre altura e insolação, a preferência é pela face do sol”, comenta Cunha.
A ventilação também é uma preocupação nos projetos. “Tentamos posicionar os prédios em relação aos vizinhos de forma a tirar o melhor aproveitamento dos espaços vazios, o que impacta, por exemplo, no tamanho e no posicionamento das janelas e na escolha das esquadrias. Para verificar a ventilação e a insolação do apartamento, o ideal é o comprador visitar o imóvel em diferentes horários do dia”, observa.
Conhecer a infraestrutura de comércio e serviços da região também é fundamental. “Isso inclui verificar a existência de equipamentos como escola, supermercado, panificadora, restaurantes, farmácias, bancos e até salões de beleza. A disponibilidade de comércio e serviços contribui inclusive para a mobilidade, evitando o uso do carro para atividades cotidianas”, explica Cunha. A opção por imóveis em vias arborizadas e com fluidez viária também contribui para a valorização do imóvel.
