Crise econômica e inadimplência aquece mercado de leilões

Boas oportunidades surgem nas crises. Quem tem dinheiro guardado neste momento da pandemia, com a Selic mais baixa da história e a volatilidade no mercado financeiro pode aproveitar a ocasião e ficar de olho em diversos leilões de imóveis que acontecem pelo país.

A crise econômica causada pela Covid-19 e o alto índice de inadimplência de mais de 60 milhões de pessoas – equivalente a 39% da população adulta, segundo estudo da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas e o Serviço de Proteção ao Crédito – fez aumentar a quantidade de bens imóveis retomados pelos bancos.

Segundo a especialista em direito imobiliário Morgana Borssuk (foto) – sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia – milhares de bens entre casas, apartamentos, terrenos, galpões, depósitos e vagas de garagem estão à venda em diferentes bancos e canais de leilões do Brasil.

“A variedade é enorme. Tem imóveis comerciais, industriais e rurais com valores muito abaixo do mercado, com possibilidade de parcelamento e financiamento. É um ótimo momento para ficar de olho nas oportunidades”, explica.

Para explicar como os leilões funcionam na prática, a advogada responde às dúvidas mais comuns:

1) Quais são os tipos de leilão de imóveis?

MB = Existem dois tipos principais: o judicial e o extrajudicial. A primeira modalidade acontece quando o bem está envolvido num processo judicial – seja na esfera municipal, estadual ou federal. A Justiça determina o leilão. O dinheiro recebido pelo bem é usado para quitar a dívida que o proprietário possuía.

No extrajudicial, há um descumprimento contratual como a inadimplência de um financiamento, débitos em condomínio, atrasos em IPTU, por exemplo. Em ambos os casos, os leiloes podem ser presenciais ou online.

2) Quais são as principais vantagens de comprar num leilão?

MB = A economia e o fato de que o imóvel já está construído. Atualmente, um dos investimentos mais lucrativos do mercado imobiliário é a compra de imóveis em leilões para posterior revenda, uma vez que o bem se encontra apto para moradia ou outros negócios. Em diversas situações é possível conseguir descontos de 30% até 70% do valor normal de mercado.

3) Existe transparência e segurança jurídica nos leilões?

MB= Sim, todas as condições de venda, data, horário, preços, situação tributária, habitacional e informações gerais sobre o bem que está sendo leiloado devem estar descritas no edital. Leia com atenção. Outro documento importante é a matrícula do imóvel que deve estar atualizada, refletindo as informações do edital.

O consumidor também deve ser orientado em todos os aspectos seguintes ao negócio, identificar as condições de pagamento e comissões a remunerar no pós-compra. Além disso, é preciso ficar atento aos impostos e procedimentos de liberação do imóvel.

4) Como não comprar gato por lebre?

MB= Depois de ler o edital com antecedência e compreender todas as informações, verifique as condições do imóvel, se gosta da região em que está localizado, se recebe boa insolação. Infelizmente, na maioria das vezes não é possível visitar a parte interna do imóvel mas uma visita ao edifício pode ser uma alternativa, bem como o olhar atento às fotos que devem integrar o descritivo.

Se for o caso, peça ajuda de um especialista em direito imobiliário. Ele vai descobrir, por exemplo, se existem ações relacionadas ao imóvel, como está o andamento processual e a forma de ocupação daquele bem.

Pesquise o mercado para conferir se a oferta vale a pena. Analise seu orçamento, veja quanto dinheiro tem disponível para comprar ou entrar num parcelamento sem dívidas. Não se empolgue e não entre no clima de competição gerado pelo leiloeiro.

Investigue a reputação do leiloeiro, veja há quanto tempo ele está no ramo, sua carteira de clientes.  Certifique-se de que o site do leilão é autêntico e seguro.

5) Quais são os custos envolvidos num leilão?

MB= De maneira geral, os custos envolvem o valor do bem, a uma taxa ao leiloeiro responsável pela venda, que é de 5%. Como exemplo, se um bem custou R$ 80 mil, o comprador pagará o total de R$ 84 mil.

Apesar de não se tratar de regra, existem outros valores que devem ser observados como a assessoria jurídica para investigar processos contra o antigo proprietário; reparos e reformas necessários na propriedade, corretagens e comissões – no caso de revenda do bem – documentação e registro em cartório e impostos.

É preciso ficar atento, pois dependendo da situação, os custos variam de 15 a 30%. Por isso, leia o edital com muita atenção e peça ajuda de um especialista no assunto.

6) Se o imóvel estiver num leilão e não houver interessados na primeira tentativa, o preço diminui? Se sim, que percentual? E quantas tentativas são feitas até o bem ser arrematado?

MB= Sim, o imóvel não arrematado segue para uma nova oportunidade de negociação num prazo de 15 dias e com preço menor.

Quando se fala em leilão judicial, o valor de abertura do segundo leilão deve ser no mínimo o valor da dívida do imóvel, despesas de cartório, o imposto de transferência, dívidas de IPTU e condomínio em aberto – além de custos de execução e comissão do leiloeiro.

Já no caso de leilão extrajudicial, o imóvel pode ser vendido 50% abaixo do valor da avaliação, desde que seja superior ao total da dívida. Caso o imóvel seja arrematado por uma quantia superior ao da dívida total, o excedente é restituído ao devedor.

Caso o bem não seja vendido em nenhuma das duas tentativas, o imóvel pode ser entregue ao credor. Neste caso, ele tomará posse do imóvel e dará quitação da dívida com o devedor, sem devolver nenhum valor.

Em casos extras, se o bem não for arrematado ou adjudicado (entregue ao credor), pode ser leiloado por qualquer valor, sem lance mínimo previsto em lei.

7) Os imóveis dos leilões estão desocupados?

MB= Mais da metade dos imóveis colocados em leilão ainda possuem residentes. Após o arremate, o comprador deve informar os moradores do imóvel e solicitar a liberação do bem. Assim, a recomendação é priorizar os imóveis já desocupados. No caso de arremate de imóveis habitados, é preciso identificar o morador e fazer uma notificação formal.

De maneira geral é aconselhável pedir que o ocupante saia formalmente por meio de uma notificação, oferecer ajuda com as despesas de mudança, busca de novo imóvel e quem sabe até custear o primeiro aluguel. Caso nenhuma forma dê certo, é necessário ingressar com ação de despejo.

8) É certeza que a pessoa vai receber o imóvel após fazer o arremate num leilão?

MB= Na ampla maioria dos casos, sim. Porém, é fundamental ler atentamente as informações do edital antes mesmo do leilão acontecer para certificar-se de que a posse, após o arremate, seja mais sensata.

9) Como registrar um imóvel comprado em leilão?

MB= Depois de garantir a compra, o consumidor deve ir ao cartório e notificar a venda na matrícula do imóvel. Somente dessa maneira ele evita que o bem volte a leilão e seja arrematado por outro negociante. Para registrar o imóvel, na maioria das vezes não há necessidade de fazer escritura pública. Basta a carta de arrematação para que haja a transferência no cartório.

10) Posso desistir do leilão após o arremate?

MB= Não. Isso só é permitido quando o comprador comprovar que foi ocultada alguma informação relevante como dívidas em atraso no condomínio não descritas no edital, erro do credor ou do leiloeiro.

Como se percebe, os leilões de imóveis são ótimas oportunidades para aquisição a preços muito abaixo do mercado. “Porém, não se trata de um negócio para amadores: exige cautela, informações detalhadas, segurança, pesquisa e planejamento financeiro”, finaliza Morgana.