Investir em fundos imobiliários: primeiro passo para quem quer diversificar a carteira de forma simplificada

Ao aplicar em um FII, o investidor se torna proprietário de uma fração do patrimônio do fundo

O mercado de investimentos no País cresceu, se tornando mais sofisticado nas últimas décadas (ampliando as possibilidades e veículos de investimento), muita gente permanece aplicada em produtos considerados pouco atrativos. A última edição da pesquisa Raio X do Investidor, da Anbima, por exemplo (relativa a 2023) mostra que o investimento mais utilizado pela população ainda é a Caderneta de Poupança – de acordo com o documento, entre a “população investidora” 68% optam por esse tipo de aplicação, número muito acima do segundo colocado, os títulos privados, com 13%.

O rendimento da caderneta de poupança costuma ficar bem aquém de outros índices. Para exemplificar, quando em 2012 o rendimento da poupança se aproximou do CDI (referência de mercado que acompanha a taxa básica de juros), o governo mudou a regulamentação para reduzir seu rendimento. Enquanto a Caderneta acumula um ganho acumulado de 7,2% ao ano em 12 meses terminados em julho, no CDI, a variação é de 11,5%. Para aqueles que ainda não estão habituados com o mercado, mas que buscam diversificar os investimentos com um produto de fácil entendimento, uma opção podem ser os fundos imobiliários (FIIs).

Fundo X aluguel 

O fundo reúne recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários, como shoppings, prédios de escritórios e armazéns logísticos.  Ao aplicar em um FII, o cotista (investidor) se torna proprietário de uma fração do patrimônio desse fundo, recebendo rendimentos proporcionais ao seu investimento, geralmente provenientes de aluguéis – justamente como se fosse o proprietário de um imóvel de aluguel, só que com uma série de benefícios.

Assim como na compra de um imóvel para alugar, os investidores de FIIs recebem uma renda passiva, com algumas diferenças. Primeiramente, no lugar de concentrar seu investimento em um único imóvel, o cotista tem acesso a uma carteira diversificada de propriedades. Além disso, os FIIs oferecem maior liquidez (facilidade de compra e venda) e menos burocracia, já que as cotas podem ser compradas e vendidas na hora, no home broker da corretora (aplicativo que conecta o investidor à Bolsa de Valores, onde o fundo é negociado), enquanto a compra de um imóvel é um processo demorado e, muitas vezes, complexo.

Vantagem tributária

Há, ainda, uma vantagem tributária: enquanto os rendimentos de um aluguel são tributados em até 27,5%, no caso dos FIIs não há a incidência desse imposto, fator que, na prática, torna os fundos imobiliários ainda mais atrativos.

Há a facilidade de o investidor poder aplicar nos FIIs (obtendo, assim, uma parcela desses imóveis) com valores reduzidos na comparação com a compra de um imóvel, em si.

“Os Fundos Imobiliários permitem que o investidor, mesmo com valores relativamente modestos, tenha acesso a uma fração de empreendimentos de alto padrão, como shoppings, edifícios comerciais e hospitais; em alguns casos, é possível começar a investir com cerca de R$ 100″ explica Daniel Alouan, gestor do fundo Zavit Real Estate Fund – código ZAVI11.

Gestão profissional

Alouan ressalta que, na comparação com a compra de um imóvel para locação, os fundos imobiliários oferecem a vantagem de uma gestão profissional dedicada, poupando o investidor/proprietário do trabalho de visitar o imóvel e resolver questões do dia a dia ligadas, por exemplo, a conservação e pequenos reparos nesse imóvel.

Outro ponto de destaque é a proteção contra a inflação. “Os aluguéis dos imóveis assim como o valor dele tendem a acompanhar a inflação, o que ajuda a proteger o poder de compra do investidor ao longo do tempo”, reforça o gestor da Zavit Capital. “Como a gestão de um FII é profissionalizada e conta com uma equipe especializada, essa negociação do reajuste tende a ser mais favorável.

Quanto rende

Os fundos imobiliários têm a obrigação de distribuir 95% dos rendimentos para o cotista. Isso significa que, diferente de ações, onde o ganho costuma ser concentrado na valorização do papel, o fundo imobiliário costuma distribuir grande parte do seu resultado para o cotista. O IFIX, índice dos fundos imobiliários, está com um rendimento mensal (dividend yield) de aproximadamente XXX% ao ano. Esse valor é creditado mensalmente livre de Imposto de Renda, como já mencionamos. No caso do fundo ZAVI11 (gerido pela Zavit), o rendimento, considerando um valor de cota de R$ 115, é 12,41% em 12 meses.

O fundo possui um total de nove imóveis, espalhados opor cinco Estados brasileiros (ilustração abaixo), entre galpões logísticos e industriais, imóveis de renda urbana e lajes corporativas – prédio de escritórios, em geral com contratos atípicos (acima de 10 anos), o que garante uma segurança ainda maior para o investidor.

Alouan, no entanto, destaca que, para aqueles que estão começando, é importante entender os riscos envolvidos e buscar informações. “Assim como em qualquer investimento, é essencial entender a dinâmica do produto e ter em mente, sempre, a importância da diversificação. Recomendo que os investidores consultem especialistas para escolher os FIIs que melhor se adequam ao seu perfil e objetivos”.