IR 2026: erros na declaração de imóveis elevam risco fiscal e pressionam reorganização patrimonial

Inconsistências na base documental dos imóveis transformam a declaração anual em um alerta sobre riscos patrimoniais mais amplos

Com a aproximação do fim do prazo de entrega da declaração do Imposto de Renda em 29 de maio, contribuintes se apressam para organizar documentos, atualizar valores e revisar bens informados à Receita Federal. Para famílias que concentram patrimônio imobiliário, no entanto, o momento exige atenção redobrada. Divergências na forma como imóveis são declarados por diferentes membros da mesma família, erros na indicação de usufruto ou inconsistências históricas na titularidade podem gerar questionamentos fiscais e, mais adiante, dificultar vendas, inventários ou reorganizações patrimoniais.

O tema ganha peso em um país como o Brasil onde a irregularidade imobiliária ainda é expressiva: levantamento divulgado pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) aponta que quatro em cada dez imóveis urbanos não estão devidamente regularizados e que mais de 5 milhões de brasileiros vivem em imóveis sem o devido registro em cartório. Na prática, a declaração pode se tornar um retrato imperfeito do patrimônio.

“É frequente encontrar casos em que o imóvel foi doado com usufruto e a informação não está refletida corretamente na declaração, ou em que cada membro da família declara o mesmo bem com dados diferentes. Isso pode gerar inconsistências relevantes e abrir margem para problemas com a Receita Federal”, afirma Rute Endo, sócia administradora da Ivan Endo Advocacia, escritório boutique com foco nos Direitos Imobiliário, Tributário e de Sucessão Familiar.

Segundo a especialista, o desafio não está apenas em preencher corretamente os campos da declaração, mas em garantir que o que está sendo informado represente a realidade jurídica do imóvel. Situações como usufruto ainda ativo, titularidade informal ou ajustes documentais antigos não registrados podem distorcer a declaração e gerar complicações futuras.

“Quando a base jurídica do patrimônio não está organizada, a declaração tende a refletir essa desorganização”, diz Rute Endo

Para Rute Endo, a entrega do Imposto de Renda é muitas vezes o primeiro momento do ano em que a família revisita o próprio patrimônio com atenção. Mas a preocupação deveria ir além do calendário fiscal, porque as inconsistências que aparecem na declaração costumam ser apenas sintomas de questões mais profundas, que surgem com força quando há uma venda, um inventário ou uma reorganização patrimonial.

Problemas comuns

Entre os problemas mais comuns estão divórcios e inventários antigos que não foram averbados na matrícula, usufrutos que não foram instituídos sobre a totalidade do imóvel, casamento realizado no exterior, doações que a família considera resolvidas, mas nunca foram registradas, ausência de averbação da construção na matrícula, remanescentes de desapropriações não registrados, divergências de área e perímetro, ausência de georreferenciamento, além de outras inconsistências na documentação do imóvel que podem travar negociações.

“Muitas famílias acreditam que está tudo certo porque essa sempre foi a história contada pelos pais e avós. No entanto, quando a documentação é analisada tecnicamente, descobre-se que nada foi formalizado”, afirma.

Ela ressalta que, antes de qualquer decisão mais complexa, como planejamento sucessório ou estruturação de holding familiar, ou até mesmo a tomada de decisão pela venda do ativo familiar, é recomendável realizar uma análise técnica do patrimônio para saber qual é a situação dos imóveis, quais riscos existem e como podem ser mitigados.

“Pode ser que a família não necessite de uma estruturação maior. Mas isso só fica claro com um diagnóstico do patrimônio. O planejamento começa com esse raio-x, para somente então viabilizar as decisões futuras com mais segurança e clareza”, destaca a advogada.

Ela lembra que a falta de organização documental não afeta apenas sucessão ou venda: pode limitar a liberdade de negociação do imóvel e dificultar locações para empresas que exigem regularidade, principalmente com as novas regras da Reforma Tributária que incluem essas operações, além de tornar inventários mais longos e custosos, especialmente quando envolvem menores de idade ou pessoas civilmente incapazes, situações que exigem maior intervenção judicial.

Com maior rigor documental trazido pelas normas da Reforma Tributária, e atenção crescente à governança patrimonial, a especialista avalia que a temporada do Imposto de Renda pode servir como um alerta anual para famílias com imóveis em comum. “Mais do que cumprir a obrigação fiscal, vale usar o período para garantir coerência, consistência e base documental sólida antes que um risco silencioso se transforme em um entrave jurídico e financeiro”, conclui.