Reforma tributária pode mudar custo do aluguel de lojas, escritórios e galpões a partir de 2027
Nova tributação sobre locações comerciais exige atenção de empresas com imóveis alugados. Impacto dependerá do regime tributário, dos créditos disponíveis e das condições dos contratos
A reforma tributária deve acrescentar uma nova variável ao custo de funcionamento de lojas, escritórios, galpões logísticos e outros imóveis comerciais a partir de 2027. Com a entrada em vigor da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), empresas que dependem de espaços alugados precisarão avaliar os efeitos da nova tributação sobre suas despesas imobiliárias. A mudança, porém, não significa que todos os aluguéis ficarão mais caros.
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a locação de imóveis entre as operações sujeitas ao novo sistema tributário. Para essa atividade, a legislação prevê uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS em relação às alíquotas gerais. O percentual efetivamente incidente e seus efeitos financeiros dependerão das regras aplicáveis a cada operação
Segundo Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela Fundação Getulio Vargas e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, o impacto não será uniforme, especialmente porque empresas com diferentes regimes de tributação podem apresentar resultados distintos diante de uma mesma despesa.
“Quando falamos em reforma tributária e aluguel comercial, existe uma tendência de olhar apenas para o imposto que será cobrado do proprietário. Mas, para a empresa que ocupa o imóvel, a análise precisa ir além. É necessário entender se haverá aproveitamento de créditos, qual será o custo efetivo da locação e de que maneira isso entra no planejamento financeiro do negócio”, explica Kiçula.
Uma das principais diferenças está justamente na possibilidade de utilização de créditos tributários. Empresas enquadradas no regime regular do IBS e da CBS poderão, observados os requisitos legais, aproveitar créditos relacionados à locação tributada. Para outras operações, o imposto pode representar um custo maior, a depender das regras de enquadramento.
Custos efetivos
O tema ganha importância em negócios que dependem de diversos imóveis para funcionar. Uma rede com 20 lojas e aluguel médio de R$ 15 mil por unidade, por exemplo, compromete R$ 300 mil por mês com locação, o equivalente a R$ 3,6 milhões por ano. Em uma simulação, caso o custo efetivo dessas despesas aumentasse 5%, a diferença chegaria a R$ 180 mil anuais.
O exemplo não representa uma estimativa de aumento provocado pela reforma, mas demonstra a dimensão financeira que pequenas variações podem alcançar em operações com múltiplos pontos comerciais.
“Uma rede varejista ou uma empresa de logística não pode analisar essa mudança apenas pelo valor de um contrato. Quando existem dezenas de imóveis, qualquer alteração na estrutura de custos pode ter impacto relevante sobre o orçamento. O ideal é mapear essas despesas, compreender o enquadramento tributário e avaliar os contratos antes que as mudanças estejam plenamente implementadas”, afirma Kiçula.
Nem todos os proprietários terão o mesmo tratamento
A reforma também estabelece critérios específicos para pessoas físicas que recebem aluguéis. Em regra, o enquadramento no regime regular de IBS e CBS alcança quem, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil com locações e realizou essas operações envolvendo mais de três imóveis distintos. Há ainda hipóteses adicionais previstas na legislação, e o limite financeiro está sujeito a atualização.
Para proprietários constituídos como pessoas jurídicas, os efeitos dependerão do regime tributário e das características da operação. Isso significa que a forma de organização do proprietário também poderá interferir na negociação.
O calendário da reforma prevê 2026 como ano de testes, o início da cobrança da CBS em 2027 e a implantação integral do IBS em 2033. Durante esse intervalo, empresas terão de conviver com regras de transição e adaptar seus controles fiscais e financeiros.
Na avaliação de Kiçula, negócios que pretendem ampliar suas operações, abrir filiais ou renovar contratos de locação devem incorporar a questão tributária às projeções de custos.
“O aluguel costuma ser uma das despesas mais importantes de uma operação comercial. Antes de assumir compromissos de longo prazo, a empresa precisa saber quanto aquele espaço efetivamente custará nos próximos anos. A reforma torna essa análise ainda mais necessária, porque o valor previsto no contrato pode não contar toda a história”, conclui.
