Divórcios em alta impulsionam oferta de imóveis em leilões judiciais

Quando o casal não chega a acordo sobre o destino do imóvel na partilha, o caminho judicial quase sempre termina em leilão

O Brasil passa por uma transformação silenciosa, mas estrutural, em seus arranjos familiares — e o mercado imobiliário já sente os efeitos. Segundo dados do IBGE, para cada 100 casamentos registrados no país em 2024, ocorreram cerca de 45,7 divórcios. O tempo médio entre a data do casamento e a sentença de divórcio caiu para 13,8 anos — o menor patamar registrado desde o início das medições, abaixo dos 17,1 anos de 2004. Para André Zalcman, CEO do Leilão Eletrônico, plataforma especializada em leilões imobiliários, esses números têm uma leitura direta sobre o comportamento do mercado de leilões judiciais.

“O divórcio é, estruturalmente, um dos principais catalisadores da oferta em leilões imobiliários. Quando um casal não chega a acordo sobre o destino do imóvel na partilha, o caminho judicial quase sempre termina em leilão. Com o aumento histórico nos divórcios — que entre 2022 e 2023 cresceram 4,9%, chegando a 440,8 mil casos — assistimos a um incremento expressivo de imóveis entrando no estoque judicial,” afirma Zalcman.

O caminho do imóvel ao leilão: o que diz a lei

No regime de comunhão parcial de bens, o mais comum no Brasil, todos os imóveis adquiridos durante o casamento são considerados patrimônio comum e devem ser partilhados em iguais proporções — independentemente de quem contribuiu financeiramente de forma majoritária. A complexidade aumenta quando o imóvel ainda está financiado, situação que envolve a negociação direta com a instituição financeira para transferência da dívida, cálculo proporcional das parcelas pagas e a necessidade de aprovação de crédito do cônjuge que ficará com o bem.

Quando não há acordo entre as partes, o Código Civil e o Código de Processo Civil autorizam o juiz a determinar a venda judicial do imóvel, sendo o leilão público o mecanismo legal mais utilizado nessas situações. O produto da venda é então dividido proporcionalmente entre os ex-cônjuges, após a quitação de eventuais dívidas. Isso significa que imóveis perfeitamente conservados, muitas vezes em localização privilegiada, chegam ao leilão não por inadimplência, mas por impasse jurídico entre as partes.

“O investidor experiente reconhece esse perfil de ativo. Imóveis oriundos de partilha judicial tendem a ter documentação mais clara do que casos de execução por dívida, justamente porque passaram por um processo judicial estruturado de avaliação patrimonial. Isso reduz riscos e aumenta a previsibilidade do investimento,” explica Zalcman.

Mudança cultural, impacto jurídico

A transformação vai além dos números de divórcio. O casamento formal está deixando de ser o passo natural e automático para uma geração inteira. A taxa de nupcialidade no Brasil caiu de 7,1 para 5,6 por mil habitantes em apenas dez anos. Ao mesmo tempo, o IBGE aponta que quase 19% dos domicílios brasileiros já são unipessoais, segundo o Censo de 2022.

Esse cenário cria um paradoxo relevante para o mercado imobiliário: menos casamentos formais significam menos partilhas judiciais no futuro, mas mais uniões estáveis — que o IBGE não computa nos dados de casamentos — geram, quando desfeitas, um contencioso crescente sobre reconhecimento de patrimônio comum, muitas vezes mais complexo e litigioso do que o divórcio de casamento formal.

“A união estável, do ponto de vista do Direito de Família, produz praticamente os mesmos direitos e obrigações que o casamento. Mas, na prática, a ausência de um registro formal gera disputas mais prolongadas sobre o que é ou não patrimônio comum. Essas disputas, quando não resolvidas, também chegam ao leilão — só que com processos mais longos e desgastantes,” observa o CEO do Leilão Eletrônico.

O investidor de leilão diante desse cenário

Para Zalcman, a compreensão da origem jurídica do imóvel é tão importante quanto a avaliação financeira do ativo. “Antes de dar um lance, é fundamental entender se o imóvel chegou ao leilão por execução de dívida, por partilha de divórcio, por inventário ou por outro motivo. Cada origem implica riscos diferentes, prazos distintos de imissão na posse e possibilidades variadas de litígio posterior.”

No caso dos imóveis oriundos de divórcio, os principais pontos de atenção jurídica para o investidor incluem:

• Confirmar a quitação de eventuais financiamentos antes da arrematação, pois o saldo devedor pode afetar o real valor do bem;
• Atentar ao regime de bens declarado no processo, que influencia diretamente a legitimidade da venda judicial;
• Consultar o histórico processual, especialmente em casos onde um dos cônjuges contesta a validade do leilão.

“O leilão judicial é, por definição, um ato público, transparente e com respaldo legal. Mas a qualidade da decisão de investimento depende da capacidade de leitura jurídica do edital e do processo. Quem tem esse conhecimento encontra hoje, nesse cenário de transformação familiar, uma das melhores janelas de oportunidade do mercado imobiliário brasileiro,” conclui Zalcman.