Dar lance em imóvel de leilão sem crédito aprovado pode gerar multa e prejuízo
Análise financeira deve vir antes da arrematação
A busca por imóveis de leilão cresceu junto com o interesse dos brasileiros por formas de comprar mais barato ou investir no mercado imobiliário. Casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais oferecidos por bancos, sobretudo pela Caixa, atraem pelos descontos e pelas diferentes modalidades de compra. No site oficial da Caixa, o comprador encontra a lista de imóveis, o calendário de leilões e as cartilhas de orientação para arrematantes.
O que parece oportunidade, porém, pode virar prejuízo quando o comprador olha apenas para o valor do lance e deixa a análise de crédito para depois. Segundo Thaisline Silva, especialista em crédito para imóveis de leilão, esse é um dos erros mais graves de quem entra no mercado sem orientação. “Se você for arrematar um imóvel de forma financiada, precisa aprovar o crédito antes. Jamais aprove o crédito depois de arrematar”, afirma.
A recomendação tem consequência prática. Em algumas modalidades, a desistência ou o descumprimento das regras após a proposta gera multa. Nas condições da Venda Online de Imóveis Caixa, por exemplo, está prevista a retenção de 5% do valor da proposta em casos como desistência ou não cumprimento das condições estabelecidas.
O crédito é etapa anterior ao lance
O erro, segundo a especialista, está em tratar o financiamento como consequência automática da arrematação. Na prática, o banco avalia renda, documentação, restrições, comprometimento financeiro e adequação do processo às regras da operação. “Não é o gerente da Caixa que define se o crédito vai ser liberado. Se a documentação não está correta, o sistema não libera”, explica.
Ela afirma que muitos compradores têm nome limpo, bom score e renda compatível, mas ainda assim podem ter o crédito negado por falta de comprovação adequada ou por erro na organização dos documentos. “Nome limpo e renda compatível ajudam, mas não garantem aprovação. O que aprova crédito é um conjunto de critérios”, diz.
A etapa é ainda mais importante no leilão porque prazos, documentos e regras podem diferir de uma compra tradicional.
Quando o desconto vira armadilha
O leilão costuma atrair pela diferença entre o valor de avaliação e o preço de venda. Mas o desconto não pode ser o único critério. Entre os pontos a avaliar antes da proposta estão o edital, a matrícula do imóvel, a forma de pagamento aceita, eventuais débitos, custos de documentação, despesas com reforma, situação de ocupação e liquidez futura. “Muitos problemas poderiam ser evitados se o comprador analisasse edital, matrícula, débitos e crédito antes do lance. Não é uma compra para fazer no impulso”, afirma.
A empolgação com valores muito abaixo do mercado pode levar iniciantes a ignorar etapas básicas. “Imóvel barato não significa, automaticamente, bom negócio. Um imóvel pode estar barato e ainda assim não ser adequado para o perfil de comprador da região em que se encontra”, diz.
O que checar antes de arrematar
A primeira orientação é conferir se o imóvel permite financiamento, informação que consta no anúncio e no edital. Em seguida, quem não tem capital para pagar à vista deve fazer a análise de crédito antes de qualquer lance.
Também é preciso verificar se a renda está organizada de forma aceita pelo banco. Para autônomos, empresários e MEIs, a comprovação costuma exigir atenção maior. “Tem gente que tem renda, mas não consegue comprovar da forma que o banco aceita. Às vezes o problema não é falta de dinheiro, é falta de informação do que realmente é necessário para ter o crédito aprovado”, explica.
O comprometimento da renda é outro fator. Financiamentos, empréstimos e parcelas já em curso reduzem a capacidade de crédito, e a análise precisa considerar a vida financeira completa do arrematante.
Para Thaisline, a ordem segura é entender edital e matrícula, levantar custos e débitos, verificar a viabilidade financeira e só então dar o lance, com o crédito aprovado ou com recursos para pagamento à vista. “Essa ordem possibilita um negócio seguro e lucrativo”, conclui.
