Indefinição sobre a inflação favorece o financiamento do imóvel durante a obra

As indefinições quanto a um novo reajuste da taxa básica de juros e sobre a correção das contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pela inflação ampliam os rumores de uma possível alta nos juros cobrados pelos bancos nos financiamentos habitacionais, no médio prazo. Alguns empresários e especialistas do mercado imobiliário acreditam que, a se manter o cenário econômico atual, é inevitável que as correções alcancem o crédito habitacional, traduzindo-se em alta dos juros e redução do prazo para pagamento do financiamento.

O último boletim Focus do Banco Central, de meados de junho, prevê que a Selic deve ficar em 11% nesse ano, mas avançar para 12% em 2015. Dados do agente financeiro mostram que a média da taxa básica de juros que era de 7,9% ao ano, em junho de 2013, avançou para uma média de 10,9% ao ano, em junho desse ano.

Já quanto à correção dos recursos do FGTS, no começo de abril, a Justiça deu os primeiros pareceres favoráveis à mudança de indexador – Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E) – para alguns processos em tramitação, em oposição à correção atual pela Taxa Referencial (TR). Os bancos dizem que, se a decisão virar jurisprudência, os juros do crédito imobiliário no país, para empréstimos que usam recursos do fundo, podem até dobrar, alcançando patamares entre 12,5% e 14,6% ao ano.

Nesse cenário, uma opção para o comprador se resguardar dos efeitos de eventuais alterações da política fiscal e garantir juros menores do crédito imobiliário, está na contratação do financiamento durante a construção. Em Curitiba, a modalidade é usada pela Swell Construções e Incorporações na implantação do Prime Class Residence, edifício residencial que está em fase final de obras, no Bairro Água Verde.

O diretor da incorporadora, Leonardo Pissetti, mostra que, considerando o preço das unidades à venda no Prime, na média de R$ 650 mil, na contratação do financiamento habitacional após a entrega das chaves, a taxa de juros ficaria entre 9,5% a 12,5% ao ano. Já na contratação do empréstimo durante a construção, para a mesma unidade do empreendimento, os juros ficam assegurados em 8,3% ao ano, desde que o cliente tenha relacionamento com o banco.

A economia é melhor quantificada quando o cálculo baseia-se em valores nominais. Pissetti usa como exemplo um financiamento de R$ 300 mil, para um período de obras de 24 meses. A se considerar uma estimativa de CUB/m² (Custo Unitário Básico da Construção) em 8,5% ao ano, ele diz que, na contratação do financiamento imobiliário durante a construção, o saldo devedor é reduzido em aproximadamente R$ 26 mil. Nessa mesma situação, para um financiamento de R$ 400 mil, a economia chega a quase R$ 40 mil.

O empresário explica o motivo da diferença. De acordo com Pissetti, no modelo de financiamento depois da entrega das chaves, é exigido que uma quantia entre 20% e 40% do valor total do imóvel seja paga durante a construção, o que se chama de poupança. Nesse período, as prestações e todo o saldo devedor são reajustadas com base no CUB/m² ou no INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). A variação é aplicada sobre o valor total do saldo.

Na contratação do financiamento durante a obra, a variação do CUB/m² ou INCC é aplicada somente em relação ao valor das parcelas de poupança a serem pagas durante a obra, em vez de incidir sobre todo o saldo devedor, pois, como o financiamento já está assinado, o valor referente a este saldo será considerado quitado com a construtora. “Com a economia, o comprador pode usar os recursos acumulados para decorar a nova moradia”, sugere Pissetti.

O financiamento durante a construção também implica na redução das despesas com impostos para escritura e registro do imóvel novo. Isso porque, de acordo com o diretor da Swell Construções e Incorporações, Leonardo Pissetti, o cálculo para pagamento das despesas de transferência do imóvel, impostos e taxas cartoriais incide sobre o valor do bem na época da contratação do empréstimo e não quando da entrega das chaves. “Nessa conta, o imóvel não sofre o reajuste da valorização patrimonial até a entrega”, destaca.

O empresário lembra ainda que, ao assumir o empréstimo durante a obra, o mutuário contrata automaticamente o seguro prestamista, que garante a quitação da dívida do comprador em caso de morte ou invalidez ou até mesmo desemprego involuntário do segurado. “Essa ferramenta assegura que uma eventual dívida não seja repassada aos herdeiros. Além disso, no caso de compra conjunta, em que o casal despende quantias individuais que somadas correspondem ao valor total da prestação cobrada, se porventura um dos cônjuges vier a falecer, o seguro cobre o valor referente à parte faltante”, ressalta Pissetti.