Falta de padronização dos parâmetros legais para distrato da compra do imóvel onera empresas e compradores

Morosidade para a resolução da ação judicial e ônus para as partes envolvidas. Para o sócio do escritório Santos Silveiro Advogados, Antônio Augusto Rosa, esses são os principais prejuízos causados pela falta de padronização no entendimento dos tribunais em relação a fatores como percentual de retenção pela construtora ou incorporadora e ao adimplemento substancial nos processos de resolução de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por inadimplência do adquirente. “Hoje, o tempo médio para a conclusão desse processo de resolução pode levar entre três e quatro anos, em alguns casos, de cinco a seis anos”, comenta Rosa. O adimplemento substancial compreende o impedimento de rescisão do contrato e retomada do bem pelo credor em função do pagamento da maior parte do valor do imóvel pelo devedor.

Embora o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tenha entendimento consolidado quanto aos parâmetros a serem utilizados nessas ações, desde que não haja atraso na entrega do imóvel pelo empreendedor, – admitindo um percentual de retenção de 25% sobre o valor do imóvel que foi pago pelo comprador até o momento da resolução contratual, em função de atraso no pagamento das prestações superior a 60 dias – essa referência nem sempre é adotada pelos Tribunais de Justiça estaduais. No Paraná, por exemplo, os tribunais têm considerado índice de 15% a 25% de retenção pela construtora. No Rio Grande do Sul, segue-se o percentual de 25%, enquanto que em Santa Catarina se costuma utilizar o percentual de 10%.

“A particularidade do estado catarinense é derivada de um termo assinado pelo Sinduscon com o Ministério Público, em que a entidade de classe se compromete a incentivar as empresas da construção civil a baixarem o percentual de retenção nos seus contratos de promessa de compra e venda do imóvel”, explica o advogado. Ele classifica o índice de 25% como razoável. “Considerando que o adquirente tenha pago uma quantia de R$ 20 mil sobre o valor total do imóvel, a construtora vai receber somente R$ 5 mil de reembolso pela dissolução do negócio. Muitas vezes, esse montante cobre apenas o gasto que a construtora ou incorporadora teve com a contratação de serviços jurídicos, assessoria de vendas, além do pagamento de impostos e taxas. Portanto, não é abusivo”, argumenta.

Rosa também comenta que, por mais que a construtora ou incorporadora insira uma cláusula no contrato de promessa de compra e venda estipulando um índice de retenção superior a 25%, ela não terá efeito legal se o contrato for alvo de ação judicial. “O tribunal, provavelmente, vai considerá-la abusiva e ilegal e vai orientar a decisão no sentido de determinar a redução do percentual a ser aplicado para reembolso do empreendedor”, alerta.

Por outro lado, dependendo do valor que foi pago pelo adquirente do imóvel até o inadimplemento, a jurisprudência, com base na teoria do adimplemento substancial, tem vetado a resolução do compromisso de compra e venda do imóvel pela construtora e conseguinte retomada do bem. A teoria decorre do princípio da boa-fé objetiva e visa a valorizar a manutenção dos negócios jurídicos, em detrimento de sua simples resolução. Nestes casos, cabe ao credor tentar obter o restante de seu crédito por vias como ajuizamento de ação de cobrança e de execução, e realização de leilão extrajudicial.

E aí reside outro ponto de divergência entre os tribunais: a uniformização dos órgãos competentes sobre o percentual de referência para definição do adimplemento substancial. O sócio do escritório Santos Silveiro Advogados diz que a jurisprudência tem adotado um índice em torno de 75% do valor pago pelo imóvel, porém, a aplicação desse parâmetro pelas instâncias estaduais ainda não é unânime.

Ainda assim, o advogado acredita que as recentes atualizações da legislação vão oportunizar a uniformidade dessas questões. “Com o novo Código de Processo Civil, vários institutos estão sendo criados para tentar unificar a jurisprudência, reduzindo as divergências de entendimento entre os operadores do direito e conferindo mais agilidade na resolução dos conflitos. Hoje, boa parte da ineficiência atrelada ao judiciário é oriunda desses excessos de recursos necessários para fazer valer um entendimento que já está consolidado nas instâncias superiores”, opina Rosa.

Enquanto isso, a recomendação é que as construtoras e incorporadoras adotem algumas medidas em termos contratuais e de negociação para assegurar uma boa venda e, com isso, relizar o número de futuras rescisões. “Temos notado que estão começando a aparecer os desdobramentos de algumas vendas que foram realizadas na euforia, durante o boom imobiliário. O mais importante é fazer uma análise criteriosa das condições de pagamento e de crédito do comprador”, alerta o advogado.