Vale à pena reformar um imóvel para vender ou alugar?

Quando é melhor entregar um imóvel sem acabamentos e móveis? O proprietário deve ao menos pintar as paredes e já deixar o gesso pronto? E quando vale à pena para o locatário realizar uma reforma? Estas e outras dúvidas são comuns entre quem vende, compra e aluga imóveis, ou mesmo ocupa um imóvel próprio.

A primeira questão, segundo a sócia-proprietária da Construtora Plano Forte, Carla Boabaid, é: qual é o objetivo da reforma? “Somos especialistas em reformas e costumamos nos deparar com dúvidas assim. Mas tudo depende dos planos do cliente e das negociações do imóvel. Em muitos casos, consultamos ou trabalhamos em parceria com as imobiliárias para auxiliá-los”, comenta Boabaid.
Quando o objetivo é vender ou alugar, a localização e o estado do imóvel são as principais características a serem consideradas. As reformas podem valorizar em até 40% os imóveis, segundo especialistas, além de reduzir o tempo para venda ou locação. Fernando Prates, proprietário da Imobiliária Prates, especializada em locação para executivos estrangeiros, recomenda que a cada dez anos, em média, a aparência do imóvel deve ser renovada, enquanto os cuidados com revisão de equipamentos, pintura e itens estruturais, devem ser constantes.

A dica, segundo Prates, é que os detalhes fazem toda a diferença e que a boa conservação e os cuidados constantes são essenciais. Imóveis reformados ou que aparentem boas condições de conservação costumam ser mais procurados. “Com o aspecto de imóvel novo, existem maiores chances de uma boa negociação. Os apartamentos antigos, especialmente com áreas privativas maiores, quando reformados e modernizados, se destacam”, detalha.

O empresário explica que, para venda, o imóvel deve estar adaptado à legislação municipal, atender fatores como acessibilidade e estacionamento, além de ter manutenção estrutural rigorosa, principalmente em hidráulica, elétrica e telhado. Corrigir infiltrações, revisar portas e janelas, modernizar armários, pisos e azulejos faz diferença na hora de alugar ou vender. “A aparência é um fator decisivo: imóveis limpos e com pintura nova sempre são os mais requisitados”, observa.

Negociação
O diretor da Imobiliária J8 Imóveis, Josélio Costa, explica que, em geral, quanto mais deteriorado o imóvel estiver, maior será o poder de negociação do comprador, uma vez que ele terá que investir tempo e dinheiro em reformas. Costa recomenda a assessoria de um engenheiro e um corretor de imóveis, que possam orientar o proprietário em cada caso e avaliar se realizar melhorias realmente refletirá em valorização. “Se o imóvel em questão for uma casa em uma região procurada para construção de empreendimentos, ou se há construtoras interessadas nele, é provável que ele vá ser demolido, então não é indicado investir em reformas”, exemplifica.

Se a opção for por reformar, o empresário diz que é importante que o imóvel consiga transmitir as sensações de boa conservação e amplitude. “É importante dar preferência a cores claras e neutras, deixar as portas em bom estado e a iluminação funcionando”, indica. Os móveis planejados também costumam ser uma boa aposta em cômodos como quartos, cozinhas e banheiros.

Há muitos casos em que o proprietário e o locatário realizam a reforma em conjunto, segundo Carla Boabaid. “Muitas reformas que realizamos em imóveis alugados foram parcerias: o locatário instala acabamentos e móveis sob medida no imóvel em troca de abatimento de parcelas de aluguel pelas benfeitorias realizadas”, explica.

Conforme a localização, pode ser até necessário mobiliar o imóvel. As regiões próximas a universidades ou mais centrais da cidade costumam ter bastante procura para locação. Segundo Prates, os preferidos são os imóveis bem localizados, com fácil acesso ao transporte público, totalmente mobiliados e com internet instalada.

Móveis planejados, projeto de iluminação e tetos rebaixados em gesso também auxiliam no encantamento dos clientes. “Deixar a cozinha com armários e eletrodomésticos facilita muito a locação residencial, porque normalmente quem está de mudança não traz consigo estes itens. O aspecto dos banheiros com louças e metais novo garantem também uma melhor negociação”, acrescenta.

Quanto à decoração, o ideal é sempre optar por mobília e decoração mais neutras, destaca Costa. “Quanto mais personalidade tiver a decoração, mais o público interessado será restrito. Sem contar que muitos já têm sua própria mobília e não gostariam de se desfazer dela”, explica.

Aluguel de temporada

Uma modalidade que vem ganhando popularidade é a locação temporária através de plataformas na internet, como Airbnb e Booking.com. A arquiteta Gabriela Stefanelli vem realizando reformas rápidas em imóveis especialmente com este foco. “Em minhas viagens e no tempo que morei fora, utilizei muito estes recursos. Quando voltei para o Brasil, ainda não era muito comum aqui, mas sugeri para alguns clientes e foi assim que começou meu trabalho nesta área”, conta.

O tempo da reforma leva no máximo de 30 a 45 dias, segundo a profissional. Depende muito da abrangência do projeto, que pode ser só uma reestruturação de layout e modernização de acabamentos, ou pode ser algo mais complexo, com a troca de revestimentos, retirada de alvenaria e execução de mobiliário. Ao final, Stefanelli entrega o imóvel totalmente mobiliado, com eletrodomésticos e até papel higiênico, “pronto para usar”.

Com relação aos recursos, diz que as obras não costumam ser caras. “Focamos sempre em gastar o mínimo necessário. Mas isto depende muito do tamanho e das necessidades de cada obra. Em algumas não é necessário a colocação de pisos e rodapés, ou já existem móveis que podem ser reaproveitados”, explica. Além disso, os eletrodomésticos e móveis sob medida podem ter a compra parcelada ou financiada.

O foco nestes projetos costuma ser a funcionalidade, para oferecer aos hóspedes praticidade e conforto. A estética é outro aspecto importante, pois as pessoas escolhem onde vão ser hospedar por fotos. “Também busco escolher móveis, objetos e revestimentos que sejam sustentáveis e de preferência que sejam produzidos aqui, para valorizar o artistas e artesãos da região, trazendo mais charme e autenticidade para a decoração”, completa.