Portabilidade de financiamento imobiliário pode gerar economia de R$ 90 mil
Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.
Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade, finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.
Para demonstrar a vantagem de o mutuário deixar a preguiça de lado e pedir ao gerente do banco uma revisão de seu financiamento, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.
A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216 – figuras 1 e 2.
| 1.CONTRATO ASSINADO EM 2016 | 2.SE A REDUÇÃO DE 0,5 % FOSSE APLICADA DESDE O INÍCIO DO CONTRATO, EM 2016 | ||||||
| Compra e Venda | R$270.000 | Compra e Venda | R$ 270.000 | ||||
| Financiamento Inicial | R$ 191.850 | Financiamento Inicial | R$191.850 | ||||
| Idade | 38 | Idade | 38 | ||||
| Prazo | 360 meses | Prazo | 360 meses | ||||
| Sistema | SAC | Sistema | SAC | ||||
| Taxa de juros em 2016 | 10,3 | Taxa de juros em 2016 | 9,8 | ||||
| Prestação Inicial | R$ 2.184 | Prestação Inicial | R$2.110 | ||||
| Valor total | R$ 514.260 | Valor total | R$ 501.044 | ||||
Já se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100 para R$ 1.800 (figura 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais. Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260 – 413.197) – amortizações feitas em dois anos (191.850 – 164.750) = 73.963.
3.CONSIDERANDO A REDUÇÃO DE 0,5% EM 2018, APÓS DOIS ANOS DE AMORTIZAÇÕES
| Compra e Venda | R$270.000 |
| Financiamento (após 2 anos de amortizações) | R$164.750 |
| Idade | 38 |
| Prazo (passados dois anos) | 336 meses |
| Sistema | SAC |
| Nova taxa de juros em 2018 | 9,8 |
| Prestação Inicial | R$ 1.852 |
| Valor total | R$ 413.197 |
No próximo cenário (figuras 4. e 5.), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906 para o seu bolso (413.197 – 309.291 = 103.906).
CLIENTE QUE CONSEGUIU REDUÇÃO DE 0,5% NA TAXA, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO
| 4.DIMINUINDO O VALOR DA PRESTAÇÃO | 5.DIMINUINDO O PRAZO DO FINANCIAMENTO | |
| Compra e Venda | R$270.000 | R$ 270.000 |
| Financiamento Inicial | R$ 164.750 | R$ 164.750 |
| Idade | 38 | 38 |
| Prazo | 336 meses | 200 meses |
| Sistema | SAC | SAC |
| Taxa de juros | 9,8 | 9,8 |
| Prestação Inicial | R$ 1.852 | R$2.185 |
| Valor total | R$ 413.197 | R$ 309.291 |
A última simulação trata da portabilidade e mostra a economia de um mutuário que vinha pagando uma taxa de juros até hoje de 10,3% a.a. Ao decidir mudar de banco, migrando seu financiamento para uma instituição que oferece 8,98% a.a, ele deixará de gastar R$ 91.435 com o financiamento do seu imóvel. Fazendo as contas: 514.260 (custo da dívida com taxa de 10,3%) – 395.725 (novo custo da dívida, com taxa de 8,98%) – 27.100 (amortização feita em dois anos) = 91.435.
| 6. SEM PORTABILIDADE | 7. COM PORTABILIDADE | |
| CONTRATO ASSINADO EM 2016, COM TAXA DE 10,3% a.a., APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO. | CONTRATO ASSINADO EM 2016, APÓS 2 ANOS DE AMORTIZAÇÃO, MAS AGORA COM TAXA DE 8,98% CONQUISTADA APÓS APORTABILIDADE. | |
| Compra e Venda | R$ 270.000,00 | R$ 270.000,00 |
| Financiamento | R$ 191.850 (empréstimo original) | R$ 164.750 (valor do empréstimo após 2 anos de amortização) |
| Idade | 38 | 38 |
| Prazo | 360 | 336 |
| Sistema | SAC | SAC |
| Taxa de juros | 10,3% | 8,98% |
| Prestação mensal | R$ 2.184 | R$ 1.748,70 (novo valor da prestação) |
| Valor total da dívida ao final do contrato | R$ 514.260 | R$ 395.725 |
| Custo do Cartório | não se aplica | + R$ 2.000* |
| Tarifa do novo banco para analisar a documentação | não se aplica | + R$ 3.000* |
(*) Valores aproximados, pois variam de banco para banco, para realizar a portabilidade.
A advogada esclarece, contudo, que o processo de portabilidade de financiamento imobiliário exige uma segunda análise de crédito pelo novo banco escolhido, além da reavaliação do valor do imóvel e registro em cartório. Daí a razão de o consumidor não considerar apenas as taxas de juros oferecidas no mercado, mas sim, o CET (Custo Efetivo Total, onde estão incluídas tarifas extras, como a contratação de seguros, manutenção de conta corrente e outras exigências da instituição). “Na dúvida, a recomendação é sempre procurar um especialista para simular todos esses cálculos e verificar qual das duas tentativas seria mais vantajosa: trocar de banco ou renegociar sua taxa de juros na mesma instituição financeira que concedeu o empréstimo original”, finaliza a advogada.
