Negociar o pagamento do aluguel é a melhor opção neste momento

Em tempos de pandemia causada pelo novo coronavírus, quando indústrias e estabelecimentos comerciais estão com portas fechadas, o pagamento de aluguel tem tirado o sono não só de empresários, mas também de proprietários de imóveis e de donos de imobiliárias.

Segundo a especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk, sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia, em Curitiba, a melhor estratégia para o momento é o diálogo. Isso porque não há na legislação locatícia e nem em qualquer lei vigente, uma solução para a situação que estamos vivendo hoje. Ou seja, trata-se de um momento atípico, popularmente conhecido como força maior.

Eu conversei nesta segunda-feira (23) com o vice-presidente de locação do Secovi Paraná, o empresário Leonardo Baggio, e ele me disse que o Secovi, que é o sindicato das empresas de compra, venda e locação de imóveis, tem recebido várias consultas de empresários, principalmente de pequeno porte, que estão desesperados, pois na próxima semana começa o mês de abril e o boleto do aluguel deve ser pago, mas a empresa não dispõe de recursos, pois está sem faturar.

Neste momento, segundo Leonardo Baggio, o que deve haver é muito diálogo e negociação entre inquilinos e proprietários de imóveis. Acontece que de um lado há o locador que, muitas vezes, sobrevive do dinheiro que ganha do aluguel. Do outro lado há o locatário que devido ao cenário atual está sem faturar e os custos fixos continuam os mesmos.

Leonardo Baggio (foto) me contou que na última sexta-feira (20) a proprietária de um estacionamento localizado na Rua da Glória, nas proximidades do Colégio Estadual, procurou a imobiliária, pois com a diminuição do movimento não tem como pagar o aluguel de abril que vence na semana que vem. A imobiliária intermediou a negociação entre as partes, e o proprietário, que utilizou de bom senso, suspendeu a cobrança do aluguel até que haja uma normalização da atual situação.

O vice-presidente de locação do Secovi Paraná me disse que está bastante preocupado com o setor, uma vez que os negócios envolvendo a compra, venda e locação de imóveis estão parados e sem uma data prevista de normalização.

Curitiba tem hoje 6 mil imóveis comerciais disponíveis para alugar, número que vem se mantendo desde 2017. Para este ano esperava-se uma retomada, mas a pandemia do coronavírus frustrou as expectativas.

Eu perguntei ao dirigente do Secovi sobre o índice de inadimplência dos aluguéis em Curitiba, e ele me informou que está em 1,4%, muito abaixo das demais capitais. No entanto, este porcentual deve crescer daqui para frente.

Negociação e boa fé

A advogada Morgana Borssuk (foto) argumenta que na falta de uma negociação favorável, a opção judicial será uma revisão contratual – tendo como pauta o Código Civil Brasileiro e um dos mais importantes princípios das relações contratuais, a boa fé.

Também será necessário levar em conta a chamada teoria da imprevisão, visto que não se trata de algo previsto ou consequência de qualquer ato lesivo entre as partes, mas algo de força maior. “O diálogo é a pauta da vez na tentativa de equilibrar as relações contratuais nesse período de incerteza”, pondera.

Litígio

Em casos de litígios, como toda ação judicial, a situação exigirá uma série de provas. Não basta a alegação de pandemia. Embora o evento seja inesperado e a essência do motivo do ingresso judicial, o empresário locador do imóvel terá que comprovar sua real incapacidade financeira. Neste caso, será importante fazer um levantamento de dados financeiros mostrando como a empresa se comportava em “dias normais” e o impacto causado na receita devido a suspensão das atividades.

Shopping centers

Para os lojistas de shopping centers, a orientação da especialista em direito imobiliário também é o diálogo e o acordo para equilibrar amigavelmente a relação comercial. Mas caso o entendimento não seja possível, a orientação é um pouco diferente.

Caso o shopping tenha fechado suas portas, seja por uma medida do poder público ou por decisão da direção do empreendimento, o lojista deverá ingressar com uma medida judicial para tentativa de suspensão dos valores e obrigações contratuais, visto que a interrupção foi um evento de força maior. Isso quer dizer que – mesmo que o lojista quisesse continuar aberto – não seria possível, uma vez que a direção do estabelecimento maior o proíbe.

“Mas na situação do shopping continuar aberto – e não ocorrer uma negociação amigável – o lojista deve entrar com medida judicial com pedido de suspensão temporária ou interrupção dos pagamentos locatícios, mantendo taxas acessórias como as despesas especificas da loja referentes a condomínio, fundo de promoção entre outros”, visto que – em alguns contratos deste tipo – os alugueis são variáveis de acordo com o faturamento do lojista, finaliza Morgana.

Mirian Gasparin