Vale a pena trocar de banco durante o financiamento do imóvel?

Os bancos estão anunciando a redução de juros e aumentando o tempo para o financiamento imobiliário. A grande dúvida dos mutuários é se  essa pode ser uma boa oportunidade para transferir a dívida para outra instituição financeira. Na avaliação do  assessor juídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), João Bosco Brito da Luz, a mudança de banco durante o financiamento é desaconselhável. Não vemos muita vantagem porque o percentual dos juros reduzidos é muito pequeno. Em algumas situações vale a pena tentar um acordo com a financeira atual ao invés de trocar de banco. Além disso, o mutuário corre o risco, depois de tanto trabalho com a documentação ter a transferência negada pela instituição financeira, principalmente por seu histórico mostrar perigo de inadimplência”, explica.

Ele alerta também sobre as taxas ocultas, muitas vezes abusivas, que são embutidas no contrato. Embora o Banco Central autorize essas tarifas (administração e abertura de crédito, entre outras), o que acontece é o abuso da cobrança em cima do seu percentual. Portanto, antes de optar pela portabilidade é preciso analisar todos os custos. Uma dica é pedir para a financeira o Custo Efetivo Total (CET) que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo”.

O presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz,  alerta que nesta etapa de transferência de banco há gastos com o cartório que pode chegar a 3% sobre o valor do imóvel. Será necessário a emissão de certidões, nova averbação do contrato de financiamento para a substituição do credor hipotecário, taxas e emolumentos para o novo registro, além das despesas de tarifas para vistoria do imóvel”, adianta.  Por isso é aconselhável, antes de fazer a portabilidade pesquisar as condições oferecidas pelas outras instituições financeiras. Outro cuidado importante é verificar se haverá o aumento das prestações para que o valor da dívida não aumente”, completa.

Para Marco Aurélio, quando o mutuário tenta transferir o seu débito tem encontrado dificuldade devido á  burocracia imposta pelos bancos. O processo é complicado e cada instituição financeira tem seus critérios de escolha e, em alguns casos chegam negar a portabilidade”, expõe.  Por sinal, o Procon já alertou que os bancos não estão obrigados a aceitarem a portabilidade”, acrescenta.

Já referente ao aumento do tempo de financiamento de 30 para 35 anos da Caixa, os especialistas dizem ser vantajosa a alteração, mas os perigos são com relação aos encargos. As desvantagens são a cobrança de juros sobre juros, taxa de administração, seguros obrigatórios calculados sobre o valor da garantia e não sobre o valor do financiamento e, em alguns casos, a taxa de risco de crédito, além de embutir outras tarifas sem o conhecimento do consumidor para compensar a redução de juros”, alerta Luz. Tudo isso vai onerar ainda mais o valor final do imóvel, por isso acaba não compensando”, acrescenta.