Norma de desempenho das edificações aumenta responsabilidades dos agentes da construção civil
A Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais (ABNT NBR 15.575) entra em vigor em 19 de julho e passa a ser exigida para projetos protocolados após essa data. A normativa define novas obrigações para os projetistas, incorporadores ou construtores e também para os usuários. Os fornecedores de produtos e fabricantes também serão afetados. Ao mesmo tempo em que se espera um gradual avanço tecnológico na construção civil brasileira, a medida deve elevar o custo final dos empreendimentos imobiliários e, consequentemente, o preço de venda do imóvel. “Toda a cadeia produtiva da construção civil deverá movimentar-se, revisar procedimentos e contratos. Trata-se de uma mudança de cultura, que vai exigir mais comprometimento de todos os intervenientes da cadeia”, avalia a sócia e advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos.
A normatização leva em conta a ótica dos usuários para estabelecer requisitos e critérios, com parâmetros determinados. Além dos requisitos gerais, são abordadas questões relacionadas aos sistemas estruturais, sistemas de pisos internos, vedações internas e externas, sistemas de coberturas e hidrossanitários. O desempenho passa a ser medido em três níveis: Mínimo (M), Intermediário (I) e Superior (S). O regramento traz referenciais técnicos inovadores. Entre eles, está o conceito de manutenibilidade, que determina que os produtos e sistemas empregados na edificação permitam a manutenção pelos usuários, sem comprometer a sua saúde e segurança. A norma também obriga que os projetos contenham a informação de sua Vida Útil, que se refere ao período pelo qual os materiais e seus sistemas devem atender às normas de desempenho. O conceito difere-se da garantia legal, esta relacionada ao período em que a solução dos defeitos é assegurada pelo construtor ou incorporador, sem justificativa de mau uso ou envelhecimento natural.
As exigências não se aplicam a obras já concluídas, em andamento ou em reforma, edificações com retrofit ou provisórias. Desse modo, não terá efeito retroativo. “Todavia, acredita-se que a norma passará de imediato a ser uma referência para mensurar a qualidade de projetos já idealizados, anteriormente a sua vigência. Vale ressaltar que o regramento faz referência a outras normas prescritivas que já estão em vigor e que devem ser atendidas durante a fase de projeto e execução das obras”, observa Lourdes.
Ainda assim, a advogada do escritório Santos Silveiro sugere que, para obras em andamento, sejam adotadas algumas precauções para que construtoras e incorporadoras se resguardem de futuras demandas relacionadas à qualidade da edificação. “Os empreendedores já devem adequar seus procedimentos, lançando mão de manuais de uso e operação mais criteriosos e também fazer as necessárias inspeções prediais para avaliar se a edificação está se submetendo às manutenções indicadas no manual”, orienta.
A norma deixa clara a responsabilidade do usuário final pela manutenção para assegurar a garantia oferecida pela incorporadora e a vida útil projetada. O mau uso ou a falta de conservação poderá eximir o incorporador ou construtor da responsabilidade pelo problema ocorrido. “Nesse sentido, deverá haver por parte do empreendedor uma maior atenção na confecção dos manuais de uso e manutenção dos imóveis, no memorial descritivo e mesmo nos folders publicitários”, recomenda Lourdes.
O Memorial Descritivo deve ser claro e preciso em relação aos materiais que serão utilizados na obra. Os Manuais de Uso deverão conter claramente as regras de uso e manutenção do imóvel, devem indicar quais as intervenções no imóvel são proibidas, bem como a forma correta do uso do imóvel, relacionando os procedimentos e periodicidade das manutenções e a forma de sua realização.
As exigências vão demandar uma equipe multidisciplinar para a elaboração do projeto das edificações, com responsabilidades bem definidas. “O grande desafio será a implementação de procedimentos formais e confiáveis. Importante ressaltar que tudo deve ser documentado entre as partes envolvidas, durante a fase de projetos, execução da obra, entrega final e, após, o resultado das inspeções prediais”, avalia a sócia e advogada do escritório Santos Silveiro, Lourdes Helena Rocha dos Santos.
No âmbito das relações contratuais entre os empreendedores e seus fornecedores de produtos, para os materiais sem normas brasileiras específicas ou que não tenham seus produtos com o desempenho caracterizado, é importante que o construtor exija que os fabricantes e/ou fornecedores forneçam resultados comprovando o atendimento ao regramento ou em normas específicas internacionais ou estrangeiras. Antes mesmo da contratação, deverá ser avaliado se o fornecedor contém a caracterização de seu desempenho, conforme estipula a norma. Outro ponto sensível é a relação entre os empreendedores e os projetistas. Lourdes observa que é imprescindível definir claramente o escopo das contratações e estabelecer por escrito as atribuições de cada parte. “A falta desta definição colocará todos como solidários na hipótese de sinistro”, alerta a advogada.
