Advogado alerta sobre cuidados ao arrematar imóveis em leilão
Há algumas décadas, havia muita procura por imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso, revendendo posteriormente com lucro significativo. Hoje, entretanto, alguns apartamentos vão a leilão várias vezes e têm resultado negativo, ou seja, sem que alguém os arremate. De acordo com o advogado Daphnis Citti de Lauro, uma das causas é o receio de adquirir uma unidade condominial em hasta pública (alienação forçada de bens penhorados) e ter que arcar com outros ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel. “Por isso, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e o síndico, a fim de saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamentos de mesmas dimensões no prédio, entre outros”, afirma o especialista em Direito Imobiliário.
Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. “Na segunda, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação, o que, em geral, já é um bom negócio. Por menos de 50% da avaliação é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda.”
O advogado aponta outros cuidados, especialmente para os que não têm experiência em leilões:
– Procure levantar na Prefeitura Municipal o débito de IPTU porque, usualmente, quem não paga condomínio também não paga o imposto.
– Descubra se o crédito do condomínio é superior ao valor que você pretende arrematar. Por exemplo: suponha que 55% da avaliação seja igual a R$ 50 mil e o prédio tem um crédito de R$ 60 mil. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros. E, nesse caso, o condomínio continuaria ainda credor de R$ 10 mil.
– Informe-se se o local está vago. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para ele desocupá-lo basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, com despesas de custas e honorários, para tirar o ocupante.
– Visite o imóvel para saber o seu estado de conservação. Muitas vezes é tão precário que não compensa arrematar, nem por preço muito inferior ao de mercado, levando-se em consideração os gastos com reforma.
“O ideal é que os interessados em arrematar um imóvel em praça pública contratem um advogado especializado na área. Esse profissional poderá orientar a pessoa e evitar que futuramente o bem saia mais caro do que imaginou”, finaliza Daphnis de Lauro.
Aproveitando a leitura acerca de arrematação de imóveis em leiloes, gostaria de saber com referencia no caso de haver mais de uma ação contra o devedor proprietário do imóvel penhorado cuja ações passam a ser mencionados como gravame na matricula do imóvel. A pergunta que faço: se o valor do imovel arrematado for inferior ao valor das ações que estão mencionadas/vinculadas na matricula do imóvel, com exceção as inerentes ao imóvel( IPTU condomínio, luz e agua), seria passível do novo adquirente assumir tais ações judiciais? Grato. Marcio