Preço determina o ritmo da venda do imóvel usado
Avaliar corretamente o imóvel usado para determinar o seu valor real de mercado. De acordo com o diretor da Bee Rede Imobiliária, Azamor Carneiro, esse é um preceito fundamental para garantir a venda no atual panorama de mercado, e também um grande desafio. “A dificuldade é mostrar ao proprietário que tivemos uma euforia de preços altos e agora estamos em época de equalização e equilíbrio econômico-financeiro, o que exige adequação a uma nova realidade”, comenta. A associação congrega 34 imobiliárias e aproximadamente 200 corretores de imóveis, com mais de cinco mil imóveis para venda e locação em Curitiba e Região Metropolitana
O posicionamento é corroborado pelo presidente da Bee, Edson Luiz Esquinazi. “Imóvel fora do preço de mercado não vende. Hoje o comprador define o perfil do imóvel que deseja e compara com outros semelhantes. Dessa forma, ele tem uma base bastante sólida da variação de valores para aquele tipo de edificação e consegue identificar o que está e o que não está adequado ao mercado”, argumenta.
Para evitar que o imóvel fique na “prateleira”, gerando despesas fixas mensais ao proprietário de água, energia elétrica, IPTU, condomínio (no caso de apartamentos ou salas comerciais) e de manutenção (no caso de residências), Carneiro diz que a postura adotada pelas imobiliárias e pelos corretores de imóveis é explicar o processo de avaliação de forma detalhada ao proprietário. “É importante apresentar essa realidade, embasar e fundamentar bem a avaliação. O conhecimento técnico e a experiência do corretor de imóveis são essenciais nesse processo”, ressalta.
Localização, metragem, idade, acabamento, estado de conservação – e no caso de apartamento ou sala comercial também andar, posição solar, área comum e quantidade de vagas de garagem – são itens que influenciam bastante na definição do preço de um imóvel usado. Fatores bem diferentes dos avaliados para a composição do preço de um imóvel novo, que compreendem insumos, material, mão de obra, terreno, custo financeiro do empreendimento, projeto arquitetônico e de engenharia, entre outros.
Carneiro diz que o valor final do imóvel pode ser calculado tomando como base a área privativa/útil ou a área total. A área útil/privativa é aquela que o proprietário tem domínio integral, sendo delimitada pela superfície externa das paredes e todo o espaço usado de forma particular. A área total é a soma das áreas privativa e comum. A área comum corresponde aos ambientes compartilhados pelos proprietários das unidades, como escadarias, hall social, áreas de circulação.
Segundo Carneiro, além do preço correto, outros componentes podem acelerar a velocidade de vendas. Em Curitiba, ela passou de um período médio de 90 dias para em torno de 180 dias, em função do aumento da oferta não penas de usados, mas também de novos na cidade. “As pessoas estão pesquisando mais antes de fechar o negócio. Hoje, o cliente visita vários imóveis antes de formalizar a compra”, revela.
As benfeitorias estão entre os aceleradores da venda, especialmente se o imóvel for antigo, ou seja, tiver mais de 20 anos. “A mobília contribui para uma venda mais rápida se estiver bem conservada, caso contrário, é melhor vender o imóvel vazio. Se o piso for em carpê, a orientação é que ele seja trocado ou retirado. Já quanto a fazer uma reforma, essa é uma alternativa que contribui para o aumento da velocidade de venda, mas nem sempre o proprietário terá o retorno desse investimento”, alerta Equinazi. O presidente da Bee Rede Imobiliária lembra que limpeza, organização e arrumação no momento da apresentação do imóvel também fazem a diferença
