Recuperação de crédito imobiliário ganha agilidade com execução feita pelos cartórios
O índice de recuperação de créditos imobiliários é superior a 95% quando a execução da alienação fiduciária em garantia é realizada por meio dos cartórios de Registro de Imóveis. É o que mostra um levantamento realizado pela Caixa Econômica Federal. Além de facilitar a cobrança dos devedores, a ferramenta agiliza o procedimento que, em alguns casos, poderia levar até 12 anos, se fosse realizado pelo Poder Judiciário. Com a eficácia do procedimento de cobrança dos inadimplentes, as instituições de crédito e os tomadores de empréstimo desfrutam de um cenário de confiança e previsibilidade que facilita a concessão de financiamentos para compra da casa própria ou para o mercado produtivo.
No Grande ABC a Caixa se utiliza deste serviço e o Gerente Regional de Construção Civil do banco para a região, Rafael Arcanjo, enaltece que: “A alienação fiduciária, sem dúvida foi uma das medidas que alavancou o crédito imobiliário no Brasil. A segurança jurídica, a rapidez e eficiência na recuperação do crédito trazida por esse instituto possibilita baixos índices de inadimplência, levando a possibilidade de captação de novos “fundings” e diminuição das taxas de juros aplicadas. Com mais recursos disponíveis e menores taxas toda a população é beneficiada,” concluiu.
A alienação fiduciária em garantia é formalizada por meio de contrato e se constitui a partir do registro no cartório de Registro de Imóveis competente pelo território onde está o bem imóvel. Quando o tomador do empréstimo deixa de pagar o financiamento, o agente financeiro solicita ao cartório de Registro de Imóveis a intimação do inadimplente. Este requerimento é analisado pelo registrador. Se o requerimento estiver de acordo com a lei, o proprietário do imóvel é comunicado sobre a cobrança da dívida e tem 15 dias para pagar o que deve.
Se o débito for quitado, o processo é encerrado. Se não houver pagamento, o registrador certifica a mora e intima o credor desse fato, que em seguida, vai requerer a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome e recolher o ITBI (imposto devido ao Município, em razão da transferência da propriedade). O credor, então, tem o prazo de 30 dias para levar o imóvel a leilão. Se o bem não for arrematado na primeira oportunidade, ao menos pelo seu valor de avaliação, segue para um segundo leilão, agora ao menos pelo custo da dívida e encargos.
E após as duas tentativas de venda, se o imóvel não for arrematado, o credor solicita ao Registro de Imóveis a averbação dos leilões negativos e a partir daí propriedade e a disponibilidade do imóvel passa definitivamente a ser do credor, que poderá vendê-lo da forma, pelo valor e a quem quiser. Nesse ponto, o credor deverá dar quitação total do débito ao devedor.
Até 2003 os financiamentos com lastro imobiliário utilizavam exclusivamente a hipoteca como modelo de garantia, cuja execução tomava em média 10 anos para ser concluída no Poder Judiciário. Em procedimentos judiciais, por conta da demora, após a recuperação do imóvel pelo agente financeiro, o valor recebido não era suficiente para quitar a dívida, os débitos de IPTU ou do condomínio quando se tratava de unidade autônoma. Isso fez com que o mercado de crédito imobiliário diminuísse ao ponto de praticamente não existir financiamento para a aquisição da casa própria para as famílias de renda baixa e média.
A alienação fiduciária transformou esse panorama e hoje possibilita a todos os cidadãos o acesso a financiamentos por bancos públicos e privados. A partir de 2004 o mercado passou a utilizar esse modelo, a alienação fiduciária em garantia, cuja execução é feita pelos cartórios de Registros de Imóveis, em poucos meses. “O procedimento desde o início da execução até a retomada completa do imóvel, inclusive com a desocupação do bem, pode ser feito em um prazo de até seis meses, com total segurança jurídica tanto para o prestamista, quanto para o devedor”, ressalta Patricia Ferraz, diretora de Comunicação da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) e registradora de imóveis em Diadema (SP).
Esse eficiente sistema de recuperação de créditos permite que os bons pagadores sejam beneficiados, porque o crédito não deixa de existir. “Se há inadimplência, os cartórios atuam de modo rápido e previsível para recuperá-lo. Com isso, apesar do momento político e econômico pelo qual passa o país, os devedores intimados pelos Registros de Imóveis pagam suas dívidas, por que sabem que não há margem para manobras protelatórias, e se mantém na posse e propriedade de seus imóveis. Os levantamentos iniciais mostram que apenas o percentual de inadimplência está abaixo de 1% da quantidade de imóveis retomados, o que é um índice notável se considerarmos a quantidade de financiamentos concedidos nos últimos anos ousaria dizer que o Brasil encontrou o caminho das pedras para fomentar, com segurança, o mercado de financiamento imobiliário”, completa Patricia.
