Centro volta ao radar imobiliário de Curitiba, mas revitalização não garante valorização automática

Região lidera contratos de locação e recebe pacote de incentivos de até R$ 163 milhões

O Centro de Curitiba voltou a ocupar posição de destaque no mercado imobiliário da capital. Além de concentrar a maior parcela dos contratos recentes de locação residencial e comercial, a região está no centro de uma das maiores iniciativas de revitalização urbana atualmente em curso na cidade. Dados do Inpespar, integrante do Secovi-PR, mostram que o Centro respondeu por 11,9% dos contratos residenciais de locação efetivados em maio. No mercado comercial, a participação chegou a 26,8%.

Paralelamente, o programa Curitiba de Volta ao Centro prevê até R$ 163 milhões em incentivos econômicos, fiscais e construtivos até 2032 para estimular retrofit de edifícios,recuperação de imóveis históricos, habitação e novas atividades econômicas na região central.

Em 2026, a Prefeitura regulamentou o pacote de incentivos e lançou o primeiro edital de subvenção econômica, com até R$ 30 milhões destinados à requalificação. Entre as medidas previstas estão reembolsos que podem chegar a 25% dos gastos elegíveis em intervenções de edifícios e a 50% em determinados projetos comerciais no térreo.

O conjunto de iniciativas aumenta o interesse de moradores, proprietários e investidores pela região. Para André Soczek, CEO da Soczek Imóveis e corretor com mais de uma década de experiência no mercado de Curitiba, porém, a revitalização precisa ser analisada com cautela quando o assunto é investimento imobiliário.

“Um projeto urbano dessa dimensão pode alterar positivamente a dinâmica de uma região, mas isso não significa que todos os imóveis do Centro passarão a ter o mesmo potencial. A valorização imobiliária continua sendo extremamente específica: depende do edifício, da quadra, do entorno e da demanda para aquele tipo de ativo”, afirma Soczek.

Comportamentos diferentes

Na prática, imóveis localizados a poucas quadras de distância podem apresentar comportamentos completamente diferentes. Segundo Soczek, entre os fatores que precisam ser avaliados estão estado de conservação, idade e estrutura do condomínio, custo de eventuais reformas, circulação de pessoas, acesso ao transporte, oferta de comércio e serviços, segurança, perfil dos futuros moradores e potencial de locação. “O investidor não pode comprar simplesmente a
narrativa da revitalização. Precisa entender se aquele imóvel específico está preparado para capturar essa transformação”.

O crescimento da oferta de compactos também adiciona uma nova camada à análise. No primeiro trimestre de 2026, cerca de 70% dos apartamentos verticais lançados em Curitiba eram compactos, e o Centro concentrou uma parcela importante dessa nova produção. Esse movimento atende tanto mudanças no perfil de moradia quanto investidores interessados em locação tradicional ou de curta duração.

Já para André Soczek, entretanto, a expansão da oferta exige atenção às diferenças entre os próprios empreendimentos. “Quando muitos imóveis semelhantes chegam ao mercado em uma mesma região, fatores que antes pareciam secundários começam a determinar a performance: qualidade do prédio, gestão do condomínio, taxa condominial, facilidade de acesso, serviços no entorno e experiência de quem efetivamente vai morar ou se hospedar ali”, relata.

Incentivos de retrofit

O consultor também chama atenção para imóveis antigos, que podem ganhar novas possibilidades com os incentivos de retrofit, mas exigem análise técnica e financeira mais detalhada.“Um edifício antigo pode carregar uma oportunidade muito interessante, especialmente em uma região em transformação. Mas o custo de atualização, as condições estruturais, o condomínio e a capacidade de adaptação a novos usos precisam fazer parte
da conta desde o início”, explica.

Soczek também enfatiza que o maior efeito da revitalização pode ser tornar o Centro novamente uma região a ser considerada por diferentes perfis de compradores, mas sem eliminar a necessidade de seletividade. “A transformação urbana muda o contexto. Ela não substitui a análise do imóvel. O investidor que conseguir separar a valorização da região da qualidade real de cada ativo tende a tomar decisões muito mais consistentes no longo prazo”, finaliza.