Correção mensal pode elevar preço de imóvel na planta em até 10% e gerar direito à devolução de valores
Especialista em direito imobiliário alerta compradores sobre cobranças indevidas durante a construção e explica quando a restituição em dobro pode ser reconhecida pela Justiça
A compra de um imóvel na planta costuma envolver um longo período entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves. Nesse intervalo, o saldo devedor sofre correções mensais previstas contratualmente. O problema surge quando a atualização aplicada não observa os limites legais ou quando o comprador é submetido a cobranças que podem ser consideradas abusivas.
Em determinadas situações, a forma de aplicação dos índices de correção pode provocar um aumento indevido do valor pago pelo consumidor ao longo da construção, chegando a representar até 10% de acréscimo no preço do imóvel, dependendo do período e das condições do contrato.
Para Daniel Vicentini, especialista em direito imobiliário, o comprador deve analisar não apenas o percentual anunciado pela incorporadora, mas principalmente qual índice está sendo utilizado, sobre qual base ele é aplicado e se a metodologia prevista no contrato está de acordo com a legislação e com a jurisprudência. “Não basta verificar apenas se existe uma cláusula de correção monetária no contrato. É preciso analisar como essa correção é calculada e se sua aplicação efetivamente corresponde ao que a legislação permite”, explica.
Outro ponto que merece atenção é a possibilidade de restituição dos valores pagos indevidamente. Em determinadas situações, já é quase unanime o entendimento no Poder Judiciário o reconhecimento não apenas ao direito à devolução do que foi cobrado de forma indevida, mas também a restituição em dobro, especialmente quando identificada a simulação de prazo irreal do contrato.
Cobrança indevida atinge até 40% dos imóveis entregues
Segundo Vicentini, a cobrança indevida atingiu entre 25% e 40% dos imóveis entregues nos últimos 5 anos, e o tema exige análise individualizada do contrato e do histórico de pagamentos. “O consumidor não deve presumir que todo reajuste previsto no contrato é automaticamente válido. Da mesma forma, a devolução em dobro não é consequência automática de qualquer cobrança indevida. É necessário verificar as circunstâncias concretas, a natureza da cobrança e o entendimento aplicável ao caso”, afirma.
A questão ganha relevância porque pequenas diferenças mensais podem representar valores expressivos quando acumuladas durante os meses de duração do contrato. Para quem adquiriu um imóvel de alto valor, a correção aplicada de maneira inadequada sobre o saldo devedor pode representar centenas de milhares de reais ao final do contrato.
Entre os principais pontos que devem ser analisados estão o tempo efetivo de duração do contrato; a periodicidade da correção do saldo devedor prevista; qual índice de correção monetária; se o índice utilizado pela incorporadora corresponde ao que foi contratado; sobre qual valor a correção está sendo aplicada; se existem cobranças que não estavam previstas originalmente; como os reajustes impactaram o saldo devedor.
Tendo sido constatada a cobrança indevida, é fundamental uma análise das decisões proferidas pelo tribunal de justiça do Estado em que a ação será proposta para adequar o pedido à jurisprudência dominante, minimizando o risco da ação.
O especialista orienta que o consumidor deve guardar o Contrato de Compra e Venda, o Extrato de Pagamentos ao longo do contrato, incluindo a quitação, ou financiamento bancário, e, especialmente, todo o histórico de conversas com a incorporadora. Esses documentos permitem identificar eventuais divergências e verificar se a evolução da dívida corresponde ao que a lei determina, e são fundamentais para a propositura da ação.
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