Doação de imóveis bate recorde histórico
Reforma Tributária acelera corrida por doações em vida
O Brasil registrou 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, o maior número da série histórica e 59% acima de 2020, segundo o Colégio Notarial do Brasil. A procura ocorre em meio às mudanças do ITCMD trazidas pela Reforma Tributária, que tornam a progressividade obrigatória, adotam o valor de mercado como referência para os bens transmitidos e estabelecem novas regras para doações sucessivas. Na prática, famílias com imóveis valorizados, participações em empresas e patrimônios de maior valor estão entre aquelas que precisam rever a estratégia de sucessão.
Para Julia Lopes, especialista em planejamento patrimonial e sucessório e sócia da Tributo Certo, empresa especializada em inteligência tributária, contabilidade estratégica e organização patrimonial, a mudança não significa que todos devam antecipar a transferência de bens. “A Reforma Tributária mudou pontos importantes do ITCMD, mas antecipar uma doação só faz sentido depois de calcular o efeito tributário e patrimonial. Para algumas famílias haverá oportunidade de organização, enquanto para outras a transferência precipitada pode gerar custos e perda de controle sobre os bens”, afirma.
Marcio Lopes, empresário com atuação nas áreas tributária, contábil e jurídica, fundador e CEO da Tributo Certo, também alerta para decisões motivadas apenas pelo temor de aumento do imposto. “Quem tem imóveis, quotas de empresas ou pretende fazer várias doações ao longo dos próximos anos precisa revisar o planejamento. A regra mudou e estruturas desenhadas anteriormente podem produzir um resultado diferente daqui para frente”, diz.
O que muda no ITCMD
A primeira mudança relevante é a progressividade. A Emenda Constitucional 132 determinou que as alíquotas do ITCMD variem conforme o valor da herança ou da doação. A Lei Complementar 227, sancionada em janeiro de 2026, regulamentou a regra e definiu que as faixas sejam aplicadas progressivamente. Os estados continuam responsáveis por estabelecer as alíquotas em suas legislações, o que significa que não existe um aumento único e automático em todo o país.
Outro ponto com potencial de elevar a base tributável é a avaliação dos bens. A legislação nacional passou a determinar o valor de mercado como base de cálculo do ITCMD. No caso de quotas de empresas sem negociação ativa em bolsa, a avaliação deverá seguir metodologia técnica e não poderá ficar abaixo do patrimônio líquido ajustado pelos valores de mercado dos ativos e passivos, acrescido do valor do fundo de comércio.
O efeito é especialmente relevante para famílias que possuem imóveis adquiridos há muitos anos ou empresas familiares cujo valor econômico seja superior ao valor contábil registrado.
“As mudanças na avaliação tornam ainda mais importante conhecer o patrimônio antes de decidir pela doação. Muitas vezes, a família olha para o valor histórico de um imóvel ou para o capital social de uma empresa e acredita que aquela será a referência tributária, mas a análise agora exige uma fotografia econômica mais próxima do valor real desses ativos”, explica Julia.
Doações parceladas também entram no radar
A Lei Complementar 227 também prevê que doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo beneficiário sejam somadas dentro do período definido pela legislação estadual. A cada nova transferência, o imposto deverá ser recalculado considerando os valores anteriormente doados e a progressividade aplicável ao total.
Isso torna particularmente importante a revisão de planejamentos que preveem transferências parceladas de imóveis, dinheiro ou participações empresariais ao longo dos anos.
Entre as alternativas utilizadas na sucessão estão a doação com reserva de usufruto e a criação de holdings patrimoniais. Essas estruturas podem ajudar a organizar administração, controle e transmissão dos bens, mas não representam economia tributária automática.
“Uma holding pode ser adequada quando existe uma necessidade real de organização, governança e sucessão. O erro é constituir uma empresa apenas porque existe a promessa de pagar menos imposto. Com as novas regras de avaliação, cada estrutura precisa ser refeita na ponta do lápis”, afirma Marcio.
Quem precisa revisar o planejamento agora
A atenção deve ser maior para proprietários de imóveis que tiveram forte valorização, famílias com patrimônio elevado, empresários que pretendem transferir quotas aos herdeiros e pessoas que já começaram programas de doações sucessivas.
Também é necessário avaliar o efeito no Imposto de Renda. Segundo a Receita Federal, quando um bem é transferido por doação por valor superior ao registrado na declaração do doador, a diferença pode ficar sujeita à tributação como ganho de capital. Uma tentativa de reduzir o ITCMD, portanto, pode criar outro custo fiscal se a operação não for simulada integralmente.
A principal decisão para não é simplesmente antecipar uma herança, mas comparar as regras vigentes no estado, o valor atual dos ativos e as consequências da transferência. O recorde registrado nos cartórios mostra que parte das famílias já começou esse movimento. O desafio agora é separar planejamento sucessório de pressa tributária.
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