CoreNet discute o crescimento de condomínios logísticos e os impactos nas redes de distribuição
Todos os anos, o capítulo brasileiro da CoreNet Global – maior associação de profissionais de real estate do mundo – dedica um de seus 10 eventos anuais ao tema dos condomínios logísticos. Em 2018, o encontro organizado pela CoreNet sobre o tema contou com uma visão completa da cadeia logística no Brasil, com a participação de representantes de cada um dos elos desse sistema, do proprietário ao usuário final.
O moderador do debate foi Fernando Terra, diretor Latam para serviços industriais e logísticos da CBRE. Terra apresentou um panorama do volume e da distribuição por regiões do mercado de galpões logísticos no Brasil e o atual estágio de crescimento: “Esse mercado crescia a um ritmo de 400 mil m² quadrados por ano, sendo que 2011 foi o ano de transformação desse segmento, quando chegaram novos players e players locais começaram a achar esse mercado interessante. Nesse momento, a média de entregas anuais triplica, chegando a 1,2 milhões por ano”, conta.
Hoje, são 145 milhões de metros quadrados de galpões logísticos espalhados por 11 estados do Brasil, sendo que São Paulo concentra metade disso. Terra ainda comentou sobre o comportamento desse mercado diante do cenário desafiador de 2014 a 2016, que mesmo nesse período teve entrega significativa e que ainda direcionou para o ponto onde o segmento hoje se enquadra, com um novo estoque extremamente controlado.
Representando a figura do desenvolvedor desse mercado, Ricardo Antonelli, vice-presidente sênior e desenvolvedor chefe da área de escritórios da GLP, relembra o cenário inicial do segmento logístico, momento em que segundo ele “a demanda corria atrás da oferta”. Para Antonelli, o atual estágio do mercado apresenta uma inversão desse padrão: “Hoje, a oferta é feita onde a demanda efetivamente quer estar”. Na visão de Antonelli, o mercado logístico teve uma absorção bruta muito alta nos últimos anos, que representou uma oportunidade para as companhias realizarem uma migração de qualidade, ficando as empresas melhor instaladas, com custo de ocupação mais eficiente, racionalização de ocupação, e com galpões mais bem localizados. “Com um ciclo de recuperação econômica latente, a demanda deve continuar com níveis altos; e a oferta cada vez menor deve gerar um impacto prático em preços pedidos”, diz Antonelli.
Plinio Pereira, vice-presidente de desenvolvimento de negócios Brasil da DHL, trouxe ao debate sua visão de usuário e operador. Partilhou com os presentes sua análise sobre o crescimento desse mercado, com o surgimento de oportunidades para atender as demandas dos usuários. Pereira apontou, porém, que o mercado realizou no passado investimentos em grandes áreas, baseado numa perspectiva de crescimento que não se concretizou, o que deixou vários centros de distribuição subutilizados. “Neste momento, o mercado está cauteloso ao tomar decisões e fazer novos compromissos. Acredito que um ciclo de retomada está começando, mas as empresas vão ser muito mais criteriosas para contratar mais áreas; será um investimento de capacidade”, disse Pereira.
Trazendo a visão de usuário do mercado logístico, Celio Gurgel, líder Latam em Real Estate da Pepsico, apontou a importância do mercado logístico fornecer flexibilidade e modularidade. Com o trabalho pulverizado de entregas realizado pela Pepsico em todo o Brasil, há a demanda de uma logística distribuída fora das capitais também. “Estar dentro de um condomínio logístico bem estruturado gera valores agregados como gestão de segurança e facilities. Porém, seria importante ter condomínios com modularidades menores para atender um estoque pulverizado. Como usuários, temos buscado aproveitar o momento de vacância alto para alavancar nossos contratos e encontrar condições ideias para nosso perfil de negócio, que demanda movimentos muito bem sincronizados”, aponta Gurgel.
O evento promovido pela CoreNet abriu espaço ainda para discutir os desafios trazidos pelo e-commerce, que exige centros de distribuição bem localizados e que permitam entregas ágeis. Uma das necessidades atuais para o mercado de condomínios logísticos é realizar uma estruturação para atender novas demandas imediatas, com flexibilidade suficiente para se adaptar às constantes variações e inovações. O Brasil precisará, em breve, se enquadrar nos modelos internacionais, com galpões realmente efetivos e próximos das demandas, atendendo ao perfil crescente de consumo on-line.
