Crédito imobiliário avança e cresce adesão ao financiamento durante a obra
O crédito concedido pelos bancos para a compra da casa própria passou a ser, pela primeira vez na história, a principal modalidade de financiamento no país, passando em volume os empréstimos conferidos à pessoa física, em agosto, segundo relatório divulgado pelo Banco Central. Dados da entidade e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) revelam ainda que, enquanto o endividamento com crédito habitacional no Sistema Financeiro Nacional (SFN) representava apenas 3%, em 2005, no primeiro semestre de 2013, chegou a 14%.
Apesar de o financiamento do imóvel após a entrega das chaves figurar como a modalidade de pagamento mais comum para a compra na planta, para alguns empreendimentos, é possível contratar o empréstimo antecipadamente, durante a construção. A empresa curitibana Swell Construções e Incorporações oferece essa opção de pagamento para dois de seus edifícios residenciais lançados na capital paranaense: o Ville Royalle, prédio na Vila Izabel que está concluído e com todas as unidades vendidas; e o Prime Class Residence, condomínio no Água Verde, em fase de construção e com unidades à venda.
Segundo o diretor de empreendimentos da incorporadora, Leonardo Pissetti, aproximadamente 60% dos compradores, em cada lançamento, aderem ao financiamento durante o etapa de obras, considerando um período de construção de 24 meses. O empresário afirma que a modalidade de crédito, operada exclusivamente pela Caixa Econômica Federal, oferece vantagens ao comprador, entre elas, economia de recursos, mudança imediata e garantia de entrega do imóvel. Pissetti explica que, ao contratar o empréstimo durante a construção, o adquirente deixa de ter apenas o compromisso de compra e venda e passa a ter a matrícula referente ao imóvel e à fração ideal do terreno. Além disso, o cálculo para pagamento das despesas de transferência do imóvel, impostos e taxas cartoriais vai incidir sobre o valor do bem na época da contratação do empréstimo e não quando da entrega das chaves. “Nessa conta, o imóvel não sofre o reajuste da valorização patrimonial que pode ser de até 30% até a entrega”, destaca.
Outra vantagem financeira está no modo de aplicação do índice de reajuste sobre o saldo devedor. Quando da compra de um imóvel na planta, entre 20% e 30% do valor referente ao bem é pago diretamente para a construtora ainda na etapa de obras, o que se chama de poupança, tendo como índice de correção o CUB (Custo Unitário Básico), este em torno de 8,5% ao ano, em média. No modelo de financiamento depois da entrega das chaves, esse índice de correção incide sobre o valor integral do saldo devedor referente à poupança. No financiamento durante a obra, o reajuste incide apenas sobre o valor das parcelas de poupança desembolsadas, conforme a evolução física da obra.
Somados os benefícios, o diretor de empreendimentos da Swell Construções e Incorporações afirma que o ganho financeiro é significativo. Como exemplo, para um financiamento de R$ 300 mil, num período de obras de 24 meses, e a se considerar uma estimativa de CUB (Custo Unitário Básico) em 8,5% ao ano, ele diz que a economia é em torno de R$ 26 mil. Nessa mesma situação, para um financiamento de R$ 400 mil, a economia chega a quase R$ 40 mil. “O comprador pode usar os recursos acumulados para decorar a nova moradia ou até mesmo adquirir um automóvel”, sugere Pissetti.
Para quem está comprando um imóvel com a intenção de mudar para uma residência maior ou mais bem localizada, o financiamento durante a construção possibilita um tempo maior para venda da residência atual. Além disso, logo que seja emitido o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO), também conhecido como Habite-se, o proprietário pode se mudar para o novo imóvel . “Isso porque ele já contratou o financiamento e o imóvel está em seu nome”, observa Pissetti. No modelo tradicional, o tempo médio entre a liberação do certificado e a contratação do empréstimo junto ao banco, e posterior ocupação do imóvel, é de 60 a 90 dias.
Além disso, ao assumir o empréstimo durante a obra, o mutuário contrata automaticamente o seguro prestamista, que garante a quitação da dívida do comprador em caso de morte ou invalidez ou até mesmo desemprego involuntário do segurado. “Essa ferramenta assegura que uma eventual dívida não seja repassada aos herdeiros. Além disso, no caso de compra conjunta, em que o casal despende quantias individuais que somadas correspondem ao valor total da prestação cobrada, se porventura um dos cônjuges vier a falecer, o seguro cobre o valor referente à parte faltante”, ressalta Pissetti.
Assim como o agente financeiro garante os recursos para o financiamento ao mutuário durante a obra, está subsidiando o incorporador para a construção do empreendimento, modalidade de empréstimo conhecida como apoio à produção. Na assinatura do contrato entre o banco e o empreendedor, este é obrigado a contratar uma apólice de seguro de entrega da obra. Se por um prazo de 90 dias a obra não avançar, e não houver justificativa plausível para a paralisação, o agente financeiro pode destituir a construtora e nomear outra para concluir o empreendimento, garantindo a entrega do bem ao comprador.
Para acessar essa modalidade de empréstimo, é necessário que o empreendedor detenha a certificação de qualidade PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat), em nível A. O diretor de empreendimentos da Swell Construções e Incorporações, Leonardo Pissetti, estima que apenas 10% das empresas da construção civil em Curitiba tenham a certificação.
