Sublocação sem dor de cabeça
Bastante comum entre jovens e estudantes, a sublocação é uma prática que ainda gera muitas dúvidas. Afinal, ela é ou não é permitida? De acordo com o advogado Alexandre Frederico Bordgnon Schwartz, especialista em Direito Imobiliário do escritório Küster Machado, a sublocação é amparada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especificamente nos artigos 14, 15 e 16 e em diversos artigos esparsos dessa mesma lei. “Ela deve ser celebrada por meio de contrato expresso e exige a concordância formal do locador do imóvel. No contrato de sublocação, o locatário original denomina-se sublocador, que aluga ao sublocatário”, explica.
Ele adverte: “entretanto, quando se tratar de imóvel localizado em condomínio, o sublocatário, tal qual o locatário, deve submeter-se às normas e legislação condominiais, não se podendo estabelecer quaisquer condições que contrariem tais normas, sob pena de serem consideradas nulas”. Schwartz orienta as partes envolvidas – o locador, que é o proprietário do imóvel; o locatário e o sublocatário – a tomarem os cuidados normais da locação comum, tais como, análise de cadastro do interessado e constituição de garantias, como caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária.
Além disso, é preciso se atentar ao fato de que o aluguel de sublocação não pode exceder o valor da locação original. “Sendo contrato acessório, é claro que rescindida a locação original, a sublocação segue a mesma sorte, cabendo ao sublocatário o direito de exigir indenização do sublocador”, afirma.
Confira abaixo algumas particularidades da sublocação:
✓ É contrato acessório, eis que depende da existência de uma relação contratual locatícia que a anteceda, sobre a qual as partes, locatário e sublocatário, estabelecerão as condições contratuais, principalmente as condições financeiras, já que as avenças devem se submeter ao contratado na locação original, sem contrariá-las jamais;
✓ A sublocação do imóvel pode ser parcial ou total. Em se tratando de imóveis comerciais, caso a sublocação seja total, transfere-se ao sublocatário o direito de ajuizar ação renovatória, conforme previsão do artigo 51 da Lei. Ação renovatória é aquela que permite ao empresário a renovação do contrato de locação do imóvel no qual se localiza seu ponto comercial;
✓ O sublocatário, tal qual o locatário, pode ter contra si ajuizada ação de despejo caso não cumpra as obrigações contratuais, entretanto, caso haja uma sublocação “de fato”, por assim dizer, ou seja, aquela feita, com ou sem contrato e sem o conhecimento do proprietário do imóvel, o despejo pode ser contra os dois (locatário e sublocatário). Neste caso, em que não há contrato, não há direitos a serem reclamados pelo sublocatário.
