Entenda como a alta da Selic impacta na compra de imóvel

Saiba, também, quais são os direitos do comprador em caso de distrato

O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) elevou mais uma vez a taxa básica de juros, Selic, desta vez para 12,75% ao ano. Essa taxa vem subindo de maneira bem rápida nos últimos 2 anos, mantendo-se estável no patamar de 2% desde os meados de 2020 até janeiro de 2021, quando começaram as altas para tentar conter a inflação e deve chegar, segundo especialistas, a 13,25% ao ano, ainda em junho de 2022.

Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do Tapai Advogados, explica que toda essa mudança do cenário econômico traz prejuízos para a população, mas especialmente para quem comprou imóvel na planta há 2 ou 3 anos, para serem entregues a partir de 2022.

Isso porque, no momento da compra na planta, a projeção de comprometimento de renda e valor de parcelas do financiamento é feito com base no cenário daquele momento e é com aquelas informações que o comprador se planeja.

Durante a construção paga-se as parcelas de obra, que também aumentam em razão da inflação, que também está em alta e, também, já aperta o orçamento, mas a contratação do financiamento, em si, só ocorre no momento que o imóvel ficar pronto.

As taxas e condições do financiamento então são calculadas com base na realidade econômica e taxas de juros do momento da entrega do imóvel, que é muito diferente daquele que era apresentado quando a compra na planta foi negociada e, em muitos casos, o financiamento que era possível naquela época, com as simulações feitas no estande de vendas, talvez hoje se torne absolutamente impossível.

E não são somente os juros do financiamento que subiram de maneira exponencial. A inflação também está em alta e sem sinais de redução, o que impacta ainda mais no financiamento imobiliário. Isso porque, além dos juros também é aplicada sobre as parcelas do financiamento a correção inflacionária.

Problema insolúvel

E aí está um problema praticamente insolúvel para o comprador. Com o imóvel pronto, sem dinheiro para pagar o valor final do preço e sem conseguir financiamento imobiliário, simplesmente não consegue levar o negócio adiante, por absoluta falta de condições financeiras. E, nesse cenário, não tem alternativa senão desistir do negócio.

Segundo a legislação vigente, caso o promitente comprador desista do negócio e peça o distrato, poderá perder até metade do que pagou para a incorporadora, o que geraria um prejuízo imensurável.

Ocorre que diante de um cenário como este, absolutamente imprevisível e que traz uma mudança drástica que causa um desequilíbrio contratual exagerado, é possível pleitear que o Poder Judiciário intervenha, relativizando o contrato anteriormente firmado, para trazer o equilíbrio de volta à relação.

Em outras palavras, é possível que por meio de uma ação judicial o consumidor, surpreendido com as drásticas mudanças na economia, consiga realizar o distrato em condições mais favoráveis. E essa redução do percentual descontado do comprador é possível porque a lei permite que o juiz, em casos excepcionais como estes, intervenha para evitar prejuízo exagerado para uma das partes.

É preciso sempre ter em mente que a incorporação imobiliária é um negócio comercial e quem exerce essa atividade está exposto a riscos e deve assumi-los. Não é possível, legalmente falando, que o incorporador queira repassar para o consumidor integralmente o risco da sua atividade. E é também por essa questão legal que é permitido ao juiz intervir na relação contratual e diminuir os valores a serem descontados.

É importantíssimo lembrar que esse distrato somente é possível antes da contratação do financiamento imobiliário com o banco, quando o imóvel ainda está em obras ou quando for concluído e o comprador chamado para pagar o saldo final.

Por isso é absolutamente importante que o consumidor refaça suas contas e, mesmo que ainda não tenha chegado o momento de fazer o financiamento, mas as condições financeiras já indiquem que isso não será possível, tome a decisão de distratar o negócio.

Isso porque, quanto mais parcelas da obra forem pagas, maior será o prejuízo final. Se a situação atual já demonstra que o financiamento imobiliário não acontecerá, o quanto antes se resolver o problema é melhor.

Desta forma, aqueles compradores que foram surpreendidos pela mudança repentina da economia e não têm condições de assumir um financiamento bancário no cenário atual, devem primeiramente procurar a incorporadora para tentativa de um acordo e redução das penalidades para o distrato.

Caso a empresa não ceda e insista na retenção de valores considerados abusivos, é possível ingressar com uma ação judicial para rever o contrato e ajustá-lo para a realidade atual, determinando a redução dos descontos para o distrato.