Tokenização do crédito pode mudar a forma como o brasileiro financia imóveis
Com bancos e registros preparando testes para 2027, especialista aposta que próxima transformação do setor não estará apenas no imóvel digital, mas na integração de financiamento, garantia e registro
Durante anos, falar em tokenização no mercado imobiliário brasileiro significou discutir principalmente novas formas de representar ativos e transações por meio de tecnologia. Agora, a discussão começa a chegar a uma área muito maior e mais presente na vida do consumidor: o financiamento imobiliário.
Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Ailos, Sicoob, Sicredi e Unicred firmaram com o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) um acordo para desenvolver soluções voltadas à digitalização da jornada do crédito imobiliário.
A iniciativa prevê integração entre instituições financeiras e registros de imóveis por meio de blockchain. Segundo o Banco do Brasil, os primeiros testes estão previstos para março de 2027 e devem avaliar formas de reduzir prazos de registro e pagamento e conectar etapas que atualmente percorrem diferentes sistemas.
O movimento chama a atenção de profissionais que acompanham o financiamento imobiliário há anos.
Correspondente bancário desde 2008 e com participação em mais de R$ 2,5 bilhões em financiamentos, Murilo Arjona vê nessa integração uma mudança potencialmente mais relevante do que simplesmente transferir documentos físicos para uma tela.
“Durante muito tempo, digitalizar significou pegar uma etapa que já existia e colocá-la dentro de um sistema. A transformação começa a ficar mais profunda quando financiamento, garantia e registro conseguem conversar desde o início da operação”, afirma Arjona.
O imóvel pode ser digital. A burocracia também precisa ser
Hoje, mesmo uma operação iniciada pela internet pode depender de diferentes etapas para análise de crédito, avaliação do imóvel, contratação, assinatura, constituição da garantia e registro.
O desafio discutido pelo setor é fazer com que essas etapas funcionem de maneira integrada.
É nesse contexto que surge o conceito de tokenização da jornada do crédito imobiliário. A diferença é importante. Não significa simplesmente transformar a escritura de uma casa em um token ou substituir o cartório por blockchain. O próprio ONR tem sustentado que tokens emitidos fora do sistema registral não criam, por si só, direitos reais sobre imóveis e que eventuais novas tecnologias precisam estar integradas à estrutura oficial de registro.
A discussão é outra: utilizar novas infraestruturas digitais para conectar informações, garantias e etapas de uma operação de crédito que atualmente estão distribuídas entre diferentes participantes.
“Para quem está comprando um imóvel, pouco importa se por trás existe blockchain, token ou qualquer outra tecnologia. O que importa é quanto tempo demora, quantas vezes ele precisa enviar o mesmo documento e quando o dinheiro efetivamente chega. A tecnologia só ganha relevância quando muda essa experiência”, diz Arjona.
O crédito começa a entrar no centro da discussão
A movimentação não acontece isoladamente. Em julho, a Comissão de Valores Mobiliários criou um Grupo de Trabalho de Tokenização para estudar aplicações de tecnologias de registro distribuído. Em setembro, técnicos da CVM apresentaram uma proposta para criação de um ambiente experimental destinado a testar operações com ativos tokenizados no mercado de capitais.
No setor imobiliário, a aproximação entre bancos e registros adiciona um componente diferente à discussão. O financiamento passa a fazer parte dessa infraestrutura. Para Arjona, isso pode abrir uma nova etapa na modernização do mercado.
“Passei praticamente toda a minha trajetória profissional acompanhando como bancos, correspondentes, corretores e compradores lidam com o financiamento. Se conseguirmos reduzir as fricções entre esses agentes, não estamos apenas mudando a tecnologia usada pelo mercado. Estamos mudando a própria experiência de financiar um imóvel”, afirma.
Da educação financeira para a infraestrutura
A movimentação também marca a entrada de Arjona como sócio-fundador da netspaces, por meio de uma operação de M&A. Na empresa, dedicada à infraestrutura digital do mercado imobiliário, ele passa a atuar na vertical de Crédito Imobiliário Inteligente.
Aqui, porém, a participação empresarial é consequência de uma tese maior. A netspaces trabalha na integração de etapas relacionadas à transação, registro e financiamento de imóveis. A plataforma da empresa é utilizada por mais de 450 construtoras e incorporadoras e reúne aproximadamente R$ 25 bilhões em imóveis.
A experiência de Arjona vem do outro lado dessa equação. Por meio da Jornada do Financiamento Imobiliário, ele já treinou 180 mil corretores e formou 7 mil alunos no Financiamento PRO. Sua comunidade nas redes sociais ultrapassa 500 mil pessoas.
A aposta agora é aproximar quem concede, intermedeia e utiliza crédito de uma infraestrutura que começa a nascer digital.
O financiamento imobiliário de 2030 pode parecer muito diferente
Ainda existem questões regulatórias, técnicas e jurídicas a serem resolvidas antes que modelos baseados em tokenização se tornem parte cotidiana do financiamento imobiliário.
Os próprios projetos anunciados pelo mercado estão entrando primeiro em fase de desenvolvimento e testes.
Isso significa que a transformação não acontecerá da noite para o dia.
Mas a presença simultânea de bancos, registros de imóveis, reguladores e empresas de tecnologia coloca o tema em outro estágio.
Para Arjona, é justamente essa transição que merece ser acompanhada.
“Não acredito que o consumidor vá acordar pensando que quer contratar um financiamento tokenizado. Ele vai querer comprar uma casa com menos burocracia, mais velocidade e segurança. Se a tokenização conseguir tornar isso possível, ela deixa de ser uma discussão de tecnologia e passa a ser uma discussão de mercado.”
