Lei do regime especial de tributação garante benefícios a incorporadores e compradores de imóveis
O Regime Especial de Tributação foi instituído a partir da Lei nº 10.931/2004 e teve como fundamento estimular as incorporadoras a afetarem o patrimônio de incorporação ao empreendimento imobiliário, apartando-se do patrimônio da empresa incorporadora ou de outras incorporações. “O dinheiro e os bens destinados à execução do empreendimento devem ser atrelados somente a sua execução. Assim, por exemplo, no caso de falência da incorporadora, esse patrimônio não será destinado para pagamento dos credores da massa falida, mas para conclusão do empreendimento. Há uma separação clara entre o ativo da empresa e o da edificação”, explica Coster.
As vantagens deste regime ao incorporador dão-se em função da aplicação de alíquotas reduzidas e pelo recolhimento unificado de quatro dos principais tributos de competência federal devidos pelas empresas em decorrência do exercício dessa atividade empresarial, a saber: Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e COFINS.
A alíquota global sobre a receita tem sido reduzida gradualmente nos últimos anos. Quando da instituição do regime de tributação, ela correspondia a 7% sobre o total da receita mensal recebida, passando para 6%, em 2009. Hoje, esse percentual está fixado em 4% sobre a receita mensal recebida, decorrente da venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. Para os empreendimentos enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, a alíquota aplicável é de 1%.
O advogado do escritório Santos Silveiro explica que a apuração da receita mensal baseia-se no preço de venda do imóvel mais os juros incidentes. Entretanto, podem ser deduzidas as vendas canceladas, os distratos e os descontos concedidos. “O reconhecimento das receitas e a tributação acontecem à medida em que são recebidos os valores referentes à venda das unidades, independentemente de ter havido a conclusão da obra ou a entrega do bem”, explica.
Esse modelo de tributação apresenta particularidades em relação à responsabilidade patrimonial perante os débitos tributários. “O patrimônio afetado responde somente pelos débitos tributários do empreendimento, sem vinculação aos débitos da empresa incorporadora. Porém, o patrimônio da empresa responde pelos débitos tributários do empreendimento. Por vedação legal, tais pendências não podem ser objeto de parcelamento nem compensações”, ressalta Coster. A escrituração contábil deve ser feita de forma segregada para cada incorporação submetida ao RET, seja por meio de livros individualizados por empreendimento ou em livros da própria empresa.
O especialista em Direito Empresarial e Tributário esclarece que a opção pelo recolhimento dos tributos pelo RET ou pelas modalidades de Lucro Presumido ou Lucro Real vai depender de fatores como faturamento da empresa, da atividade exercida e margem de lucro efetivamente verificada. Ainda, lembra que a adesão ao regime especial é opcional, porém, irretratável. “Uma vez adotado o modelo, ele mantém-se pelo período em que perdurar o recebimento das receitas de venda das unidades imobiliárias ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis que compõem a incorporação”, alerta.
A separação entre o patrimônio da empresa e do empreendimento, em função da afetação do patrimônio à incorporação, é o principal instrumento para garantir segurança jurídica ao comprador, especialmente se o imóvel ainda não foi concluído ou entregue. Além disso, o advogado do escritório Santos Silveiro, Tiago Rios Coster, revela que, pela lei, deve ser instituída uma comissão de representantes dos compradores de imóveis do empreendimento para fiscalização da gestão dos recursos aportados.
“O regime especial de tributação foi criado como um incentivo para que as incorporadoras adotassem o instituto do patrimônio de afetação. É por meio deste último que os adquirentes têm um reforço da garantia de que os valores efetivamente alocados no empreendimento serão única e exclusivamente destinados à sua execução. Isso reduz drasticamente a possibilidade do retorno de casos de falências de incorporadoras que abalaram o setor imobiliário”, comenta Coster.
