Diminuição de espaço do fiador traz mais agilidade nas negociações
A modalidade mais disseminada no mercado imobiliário, que é a garantia de locação através do fiador está perdendo espaço nos últimos anos, de acordo com dados do Secovi. Segundo Juliana Assolari, especialista em Contratos e sócia do Lassori Advogados, apesar de ser uma queda lenta, ela já indica mudança no cenário de locações e traz mais agilidade nas negociações, uma vez que a garantia através do fiador é mais burocrática no levantamento de documentações. Sem contar que, para o locador, principalmente no que diz respeito a inquilinos inadimplentes, a morosidade do judiciário nesses casos faz com que a retomada do imóvel demore anos para acontecer.
Juliana explica que em um mercado cada vez maior é necessário processos cada vez mais rápidos. Por isso, atualmente, existem diversas modalidades de contrato como o seguro fiança e também a fiança bancária que, além de trazerem segurança jurídica nos contratos, são procedimentos mais rápidos e menos burocráticos. “É importante ressaltar que os direitos de locador e locatário são garantidos por lei em qualquer uma dessas duas modalidades”, destaca a especialista.
O título de capitalização é uma outra modalidade que tem sido adotada cada vez mais como garantia, principalmente em contratos de locação comercial, e tem custo aproximado entre seis a dez vezes o valor do aluguel. O dinheiro é depositado em uma conta com rendimento mensal e no final do contrato o locatário recebe o valor corrigido, caso o contrato seja encerrado sem inadimplência.
No entanto, um outro procedimento muito comum, o caução de três alugueis, é o que menos traz segurança, pois em casos de inadimplência de condomínio, IPTU, aluguel ou até mesmo danos ao imóvel, muitas vezes o depósito dos três alugueis não são suficientes para cobrir os prejuízos em uma eventual ação para despejo cumulada com ressarcimento.
O recomendável, nesse tipo de situação, na avaliação de Juliana Assolari, é incluir nos contratos de locação o pagamento mensal do aluguel com o reembolso do condomínio e IPTU e a partir do segundo mês de inadimplência iniciar o procedimento judicial, pois, neste tipo de garantia, não é exigido caução do locador para deferimento da liminar de despejo.
“Com uma perspectiva de melhora na economia, a tendência é que ela reflita também no mercado imobiliário, inclusive no interesse por aluguel. Por isso, é importante entender todas as modalidades de garantia, avaliar os riscos e saber como proceder em qualquer imprevisto negativo”, conclui a especialista.
