Quase 70% dos lançamentos imobiliários de Curitiba são compostos por estúdios

Pesquisa aponta avanço dos compactos e levanta discussão sobre operação dos condomínios e locação por curta duração

O mercado imobiliário de Curitiba iniciou 2026 mantendo a forte concentração de empreendimentos compactos registrada nos últimos anos. Pesquisa da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR), realizada pela BRAIN Inteligência Estratégica e apresentada durante o Panorama Imobiliário, evento promovido em parceria com o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), aponta que estúdios e apartamentos compactos chegaram a representar quase 70% dos lançamentos verticais da capital no primeiro trimestre deste ano.

O levantamento mostra um mercado concentrado principalmente entre compactos e produtos de super luxo, enquanto segmentos intermediários e econômicos perderam espaço diante de fatores como custo de produção, legislação urbanística e redução da capacidade de compra da classe média.

De acordo com o diretor de Pesquisa de Mercado da ADEMI-PR, Guilherme Werner, os estúdios deixaram de atender apenas novas formas de morar e passaram a representar uma porta de entrada para investidores no mercado imobiliário.

“O estúdio vem como uma alternativa importante não só pelas novas formas de morar e consumir moradia temporária, mas também como forma de democratização do investimento imobiliário. Há investidores que conseguiram entrar e investir em tijolo através dos estúdios, e isso ampliou muito o volume de produtos lançados e vendidos nesse segmento”, afirma Werner.

Segundo ele, Curitiba vive hoje um dos maiores ciclos de compactação do país, impulsionado por uma dinâmica relevante de turismo, entretenimento e viagens corporativas, especialmente nas regiões centrais da cidade.

“Os indicadores de venda e lançamento seguem equilibrados. Estamos vendendo mais do que lançando, o que mostra capacidade de absorção. Mas precisamos acompanhar se isso vai se refletir na ocupação dessas unidades em plataformas de short stay e também nas locações tradicionais”, pondera Werner.

Os dados apresentados pela ADEMI-PR mostram que Curitiba lançou 1.863 apartamentos verticais no primeiro trimestre, número semelhante ao total registrado em toda a Região Metropolitana. Desse volume, cerca de 70% pertencem a empreendimentos compactos. Atualmente, aproximadamente 38% do estoque disponível da cidade também é formado por esse perfil de produto.

Locação e ocupação entram no radar do setor

Indicadores do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), integrante do Secovi-PR, mostram que 26% dos moradores de Curitiba vivem hoje em imóveis alugados. No primeiro trimestre de 2026, a média de Locação Sobre a Oferta (LSO) residencial na capital foi de 23,7%, com destaque para apartamentos de um e dois dormitórios.

De acordo com Leonardo Baggio, vice-presidente do Inpespar, Curitiba possui uma demanda consistente por locação, especialmente nas regiões centrais da cidade, mas destaca a necessidade de acompanhar o comportamento desses ativos ao longo do tempo.

“Curitiba mantém atratividade para locação e investimento, principalmente em áreas centrais. Mas o comportamento dos compactos precisa ser acompanhado com atenção conforme esse volume de unidades for entregue ao mercado”, afirma.

Presidente da ADEMI-PR, Maria Eugenia Fornea acrescenta que a preocupação do setor deixa de estar apenas no lançamento e passa a considerar a operação desses empreendimentos após a entrega.

“Já é o terceiro trimestre em que o volume de compactos chama atenção. Quando cruzamos esses dados com os levantamentos relacionados à locação, percebemos um possível descompasso entre o ritmo de lançamentos e a demanda efetiva, especialmente no segmento compacto”, afirma.

Segundo ela, o debate entre ADEMI-PR e Secovi-PR passou a considerar de forma mais direta o funcionamento dos condomínios voltados ao short stay e ao investimento imobiliário.

“Existe uma preocupação sobre como esses empreendimentos vão operar após a entrega, considerando o volume significativo de apartamentos compactos com foco em renda. As entidades estão se antecipando para estimular planejamento dentro das incorporadoras e administradoras de condomínio”, sinaliza. “A preocupação do setor agora passa a considerar não apenas a absorção dessas unidades, mas também o funcionamento dos empreendimentos no médio e longo prazo”, acrescenta.

Vendas reforçam confiança no mercado

Os indicadores de vendas em Curitiba também apresentaram crescimento no primeiro trimestre. A Venda de Usados Sobre a Oferta (VUSO) residencial foi de 4,3%, com destaque para apartamentos de dois e três dormitórios.

No segmento comercial, o índice avançou 0,9%, enquanto a comercialização de terrenos cresceu 2,1% no período. O financiamento esteve presente em 69,2% das negociações realizadas.

Vice-presidente de Lançamentos e Comercialização Imobiliária do Secovi-PR, Josué Pedro de Souza avalia que os números reforçam um ambiente positivo para o setor.

“A combinação entre aumento na compra de terrenos e financiamento elevado sinaliza um mercado em fase de aceleração e com boas perspectivas para os próximos meses”, afirma.

O movimento também impactou os preços dos imóveis e a arrecadação municipal com ITBI, que apresentou crescimento no primeiro trimestre.

Short stay muda dinâmica dos condomínios

O crescimento dos compactos e da locação por curta duração tem levado a gestão condominial para o centro das discussões do setor. Questões como segurança, controle de acesso, regras internas, desgaste acelerado das áreas comuns e convivência entre moradores e usuários temporários passaram a exigir novas estruturas de operação.

Para Beatriz Mello, diretora de fornecedores da ADEMI-PR e executiva com atuação em gestão condominial, a preparação dos empreendimentos precisa começar ainda na concepção dos projetos.

“É muito importante que incorporadoras, construtoras, arquitetos e engenheiros estejam atentos a quem vai cuidar desses empreendimentos, síndicos profissionais, síndicos moradores, administradores de condomínio, terceirizados, todos orbitando o condomínio e entendendo como funciona essa modalidade de locação para que a gente possa criar harmonia e muita manutenção preventiva nos condomínios que utilizem dessa modalidade”, afirma.

Segundo representantes do setor, um dos principais pontos de tensão hoje está na regulamentação interna dos condomínios, especialmente na relação entre proprietários moradores e investidores que utilizam as unidades para short stay.

No Secovi-PR, a avaliação é de que o modelo exige adaptação operacional contínua por parte das administradoras e síndicos, principalmente em empreendimentos com alta rotatividade de usuários.

Mercado mantém ritmo de absorção

A pesquisa apresentada pela ADEMI-PR também aponta estabilidade da intenção de compra em Curitiba nos últimos dois anos, hoje em 49%, enquanto a necessidade imediata de aquisição perdeu força após um ciclo intenso de vendas e troca de imóveis nos últimos anos. Atualmente, 26% dos moradores da capital vivem em imóveis alugados.

Mesmo com o elevado volume de compactos, o mercado mantém velocidade considerada saudável. Curitiba possui hoje cerca de 10,6 mil unidades em estoque, com potencial de escoamento inferior a 12 meses, índice acima da média nacional.