Famílias com grandes patrimônios usam mercado imobiliário para perpetuar capital entre gerações

Estratégia de transferir o resultado de empresas operacionais para ativos imobiliários ganha caráter profissional e seletivo

Boa parte das famílias com grandes patrimônios no Brasil construiu sua riqueza ao fundar grandes empresas, em geral no setor industrial, no agro ou em outros segmentos. O desafio aparece na transferência da gestão dessas companhias para as próximas gerações, sobretudo no caso de operações industriais, que exigem preparar sucessores e avaliar se eles têm perfil para o negócio. O resultado desse processo está nos dados: menos de um terço das empresas familiares chega à terceira geração.

A dificuldade é resumida na expressão “pai rico, filho nobre, neto pobre”, e os números a confirmam. Entre os motivos estão o fato de os filhos frequentemente não terem o mesmo perfil do fundador, a redução da pressão competitiva trazida pela própria riqueza, a fragmentação de interesses ao longo das gerações, a exigência de competências raras na gestão empresarial e os conflitos familiares que contaminam decisões econômicas.

Diante disso, muitas famílias adotam historicamente a estratégia de investir o resultado gerado pela empresa industrial em ativos imobiliários. Esses ativos têm um histórico de centenas de anos que mostra crescimento de valor ao longo do tempo, somado à geração de renda com baixo risco. “O que diferencia as famílias que fazem isso bem ou mal é o critério usado na aquisição dos imóveis”, afirma Thiago Pereira, sócio da Baltazzar, boutique de consultoria imobiliária em Curitiba.

Segundo ele, famílias com resultados tímidos tendem a tomar decisões de maneira errática, sem estratégia definida, sem estruturação jurídica adequada, influenciadas por corretores cujos incentivos não estão alinhados aos da família e com baixa capacidade analítica. Ainda assim, costumam ganhar dinheiro, o que sustenta a ideia de que “quem compra terra não erra”. Em horizontes longos, uma compra mal feita acaba diluída na valorização nominal dos ativos reais em poucos anos, já que os valores nominais dos imóveis estão sempre subindo.

As famílias que têm sucesso enxergam essa estratégia como uma nova empresa, que merece planejamento, capital intelectual dedicado, incentivos alinhados e acompanhamento constante. “É nesse espaço que a Baltazzar atua, como parceira estratégica de grandes famílias que buscam a perpetuação do capital dentro do mercado imobiliário”, continua Thiago. Um instrumento de preservação de longo prazo O mercado imobiliário é percebido historicamente como um dos instrumentos mais resilientes de preservação patrimonial no longo prazo, sobretudo quando associado a ativos escassos e geradores de renda.

Nas últimas décadas, o investimento imobiliário familiar deixou de ser apenas uma forma passiva de acumulação patrimonial e passou a ser tratado de maneira mais estratégica e profissional. Famílias patrimonialistas têm priorizado ativos com capacidade recorrente de geração de renda, como imóveis logísticos, propriedades agrícolas produtivas e ativos em regiões territorialmente escassas. Em paralelo, houve avanço na profissionalização da gestão patrimonial, com maior uso de holdings, estruturas de governança e planejamento sucessório. “Isso ocorre porque empresas operacionais frequentemente enfrentam dificuldades de continuidade entre gerações, enquanto ativos imobiliários tendem a apresentar maior estabilidade patrimonial no longo prazo”, avalia Thiago.

Comportamento em cenários de instabilidade

Em cenários de inflação e instabilidade econômica, os imóveis seguem percebidos como instrumentos relevantes de preservação de capital, em especial quando combinam escassez econômica da localização e capacidade de geração de fluxo de caixa. Como muitos contratos de aluguel comercial são de longo prazo, instabilidades momentâneas têm baixo impacto sobre esses ativos. Entre as principais vantagens estão a preservação patrimonial de longo prazo, a geração recorrente de renda, a menor volatilidade relativa em comparação a outros ativos e a possibilidade de estruturar sucessão e governança patrimonial de forma mais estável.

“Imóveis bem selecionados podem combinar proteção contra inflação, valorização patrimonial e previsibilidade de caixa ao longo de décadas”, afirma Thiago.

A seleção dos ativos depende do perfil e da estratégia de cada família. Entre os mais priorizados estão terrenos urbanos bem localizados, propriedades agrícolas produtivas, imóveis logísticos, ativos geradores de renda e áreas situadas em vetores de expansão urbana. Crescimento da demanda e perspectivas Houve crescimento relevante no uso do mercado imobiliário como instrumento de preservação patrimonial nas últimas décadas, principalmente entre famílias de alta renda e estruturas patrimoniais multigeracionais. Em ambientes marcados por inflação, instabilidade econômica, expansão monetária e maior volatilidade financeira, os ativos reais ganharam relevância nas estratégias de alocação de capital.

Segundo o sócio da Baltazzar, a tendência é que o mercado imobiliário continue ganhando espaço como instrumento de preservação patrimonial, mas de forma cada vez mais seletiva e profissional. A simples acumulação de imóveis tende a perder espaço para estratégias focadas em qualidade do ativo, geração de renda, escassez territorial e eficiência patrimonial.

“Ciclos prolongados de juros altos, como vivemos agora, costumam criar janelas de oportunidade para investidores patrimonialistas com liquidez, já que a restrição de crédito reduz a competição e pressiona preços em determinados segmentos”, observa Thiago. Para ele, famílias que atravessam esses períodos com visão de longo prazo encontram oportunidades relevantes de aquisição de ativos de qualidade em momentos de menor liquidez do mercado. O encarecimento do crédito tende a reduzir a competição por ativos e amplia o poder de negociação. Nesse cenário, é possível encontrar empresas sólidas e ativos de qualidade sendo negociados a preços mais atrativos, favorecendo aquisições estratégicas com potencial de geração de valor no longo prazo.

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