Galpões viram alvo de fundos bilionários em meio à menor vacância da história
Fundos imobiliários avançam na compra de galpões logísticos prontos e em construção
A disponibilidade cada vez menor de galpões logísticos de alto padrão abriu uma corrida por ativos no Brasil e colocou o segmento no radar de fundos imobiliários com bilhões de reais sob gestão. O mercado encerrou 2025 com vacância nacional de 6,6%, menor patamar já registrado, ante 8,5% no fim de 2024, segundo análise do Itaú BBA.
Fundos como BTLG11, XPLG11, TRXF11, CPLG11 e GGRC11 estão entre os que anunciaram aquisições ou investimentos no segmento nos últimos meses. As operações incluem desde carteiras de galpões já construídos e ocupados até projetos em andamento, alguns contratados antecipadamente por empresas como Mercado Livre e Shopee. Entre os negócios anunciados estão captações e aquisições acima de R$ 1 bilhão, além de empreendimentos de centenas de milhões de reais em São Paulo, Paraná e Santa Catarina. Em alguns casos, os fundos entram no ativo durante a obra, com contratos de longo prazo já assinados, pagamentos vinculados ao avanço da construção e mecanismos de renda mínima até o início da operação.
Para Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, empresa que reúne atualmente mais de R$ 3 bilhões em ativos em galpões logísticos, o interesse dos fundos também está relacionado às características financeiras desse tipo de imóvel. Galpões de alto padrão costumam reunir contratos de locação de longo prazo, grandes empresas como ocupantes e geração de receita recorrente, ao mesmo tempo em que a baixa disponibilidade de ativos em regiões estratégicas aumenta o potencial de valorização. “Para um fundo, ter um imóvel bem localizado, com contrato de longo prazo e um locatário sólido traz previsibilidade de receita. Quando isso se combina a uma oferta limitada de novos galpões, o ativo também ganha potencial de valorização ao longo dos anos”, explica Curi.
Em Santa Catarina, o especialista aponta Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá entre as regiões com maior procura por ativos logísticos. O corredor concentra acesso à BR-101, importantes portos e polos industriais, além de ligação direta com mercados consumidores das regiões Sul e Sudeste. A presença de fundos imobiliários em operações no estado, como a aquisição anunciada pelo GGRC11 em Garuva, por quase R$ 200 milhões, mostra que o capital institucional começa a avançar também fora do principal eixo logístico paulista.
Para Curi, essa tendência revela um amadurecimento do mercado brasileiro. “Os fundos passaram a entrar mais cedo nos projetos e a participar do desenvolvimento dos empreendimentos, e não só da etapa de aquisição. Isso amplia as possibilidades de financiamento, viabiliza novos galpões e ajuda o setor a responder com mais rapidez à demanda das grandes empresas”, conclui.
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