Alienação fiduciária assegura pagamento de dívida
A Lei 9.514/97 trouxe relevantes inovações para a segurança jurídica do mercado de financiamento imobiliário. Dentre as alterações, está a constituição e execussão da garantia fiduciária sobre bens imóveis. Ou seja, o devedor transfere ao credor, por meio de contrato, uma dívida. Helcio Kronberg, leiloeiro público oficial há mais de 15 anos, explica a vantagem do processo. “A alienação fiduciária é uma das garantias mais fortes do sistema por conta da celeridade da execução extrajudicial com baixo custo. Uma vez estabelecida a propriedade em nome do credor, ele deve promover a venda do imóvel em leilão”, afirma.
Quando há uma dívida proveniente de alienação fiduciária, ou seja, quando o imóvel é dado como garantia, o inadimplente é notificado e o bem é leiloado pelo valor do próprio bem. No entanto, quando vai à segunda praça, o bem é leiloado pelo valor da dívida. Neste cenário, o devedor, sendo proprietário de um bem imóvel, pode aliená-lo ao credor como forma de garantia. O credor, por sua vez, fica com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita a obrigação. Por conta da constituição da propriedade, o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor permanece com a posse direta, na posição de depositário.
Kronberg, que promove com constância leilões do gênero, esclarece que o devedor pode transmitir os seus direitos sobre o imóvel, com consentimento do credor fiduciário. “O adquirente assume as obrigações existentes e, também, a dívida”, diz.
Nos processos de alienação, o andamento independe do juiz. “Além da questão da rapidez, a alienação dá maior liberdade às partes, que podem acordar entre si reajustes, prazos e índices. A dúvida de devolver ou não o que o inadimplente já pagou se resolve, pois esse valor pode ser resgatado nos lances do leilão”, aponta.
Kronberg também atenta que é cada vez mais comum a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis como alternativa para garantir créditos em detrimento à hipoteca, que é a garantia de direito real, proveniente de desdobramentos de institutos jurídicos.
Com o pagamento da dívida, a fidúcia é revogada e o devedor tem o bem revertido. Já o não pagamento implica que a propriedade se consolide em nome do credor.
