Rentabilidade total de imóveis cresce após a pandemia e passa de 19% ao ano

Rendimento do aluguel somado à valorização dos apartamentos atinge patamar expressivo

Estudo feito em conjunto por pesquisadores do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) e do QuintoAndar mostra que a rentabilidade dos imóveis residenciais atingiu um patamar expressivo em 2024. O retorno financeiro chegou a 19,1% ao ano, resultado da soma do rendimento estimado com o aluguel (6,2%) e da média de valorização dos imóveis no período (12,9%).

É a primeira vez que pesquisadores do FGV IBRE, um dos mais renomados institutos de análises econômicas do país, e do QuintoAndar, a maior plataforma de moradia da América Latina, realizam um estudo em parceria.

“A análise desenvolvida sugere que a combinação entre valorização patrimonial e renda gerada pelo aluguel posiciona o imóvel residencial como uma opção competitiva de investimento no contexto pós-pandemia”, afirma André Braz, economista do FGV IBRE.

De 2020 a 2024, o rendimento médio ao ano para os aluguéis residenciais cresceu, chegando ao patamar de 6,2%. Para aferir esse valor, foram considerados os dados de anúncios e contratos fechados pelo QuintoAndar. Já para calcular a rentabilidade total bruta, foi utilizado também o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), indicador da Associação Brasileira das Entidades de Crédito

Imobiliário e Poupança (Abecip), feito em parceria com o FGV IBRE, estima a variação de preços de venda a partir de laudos de financiamentos imobiliários fornecidos pelos bancos. Essa alta foi de 12,9% em 2024. Isso significa que um apartamento de 50 m², que tenha sido comprado por R$ 365 mil há um ano, teria rendido, em média, quase R$ 70 mil em 2024 (com o aluguel mais a potencial valorização do imóvel).

“O estudo proporciona insights valiosos sobre a dinâmica de oferta e demanda no setor, ajudando a identificar áreas ou períodos em que o mercado apresenta maior potencial de retorno sobre o investimento. A elaboração de uma análise construída a partir de uma estimativa de rentabilidade é uma contribuição relevante do QuintoAndar e do FGV IBRE para a democratização de informações sobre o mercado imobiliário”, afirma Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar.

Além de quantificar o rendimento do aluguel residencial, o chamado rental yield, e calcular a rentabilidade total dos imóveis, o estudo também teve como objetivo explorar os fatores que impulsionaram a valorização do mercado de locação, analisar a interação entre custos de construção e os preços de aluguel e fornecer subsídios para a formulação de políticas públicas e decisões de investimento.

Na análise feita pelos pesquisadores, é possível perceber uma recuperação consistente no valor dos aluguéis em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte nos últimos anos, com ganhos similares aos do período pré-crise sanitária. “Isso mostra o aquecimento gradual do mercado, reforçando a resiliência do setor e demonstrando a grande importância deste tipo de acesso de moradia no cenário econômico atual, além de indicar uma alternativa a ser considerada pelo investidor”, diz o economista do FGV IBRE.

Já em relação aos valores de venda, houve uma tendência geral de queda, sendo BH uma exceção, reflexo da nova dinâmica do mercado imobiliário, com alta de juros e ajustes na demanda.

Rentabilidade nas capitais

No fim, o estudo mostra que a rentabilidade total bruta nas capitais é alta:

• Em SP, em 2024, a estimativa chegou a 17,2% ao ano
• No Rio, a rentabilidade total ficou em 12,9% ao ano
• Em BH, houve uma rentabilidade estimada em 26,6% no ano passado

Já em relação aos bairros, os campeões de rentabilidade total em cada capital são: Centro (em Belo Horizonte), com 36,5% ao ano; Jardim São Luís (em São Paulo), com 24,7% ao ano, e Penha (no Rio de Janeiro), com 20,5% ao ano.

“Ainda que seja preciso levar em conta a questão da liquidez, quando comparada a títulos financeiros, é possível dizer que o imóvel residencial apresenta um desempenho bastante robusto, com uma boa expectativa de ganho no horizonte de médio e longo prazo. A característica de proteção contra a inflação, renda periódica via aluguel e potencial de valorização patrimonial reforça o papel estratégico do mercado imobiliário residencial como uma interessante alternativa complementar de investimento”, afirma André Braz.

Mercado mais eficiente e competitivo

Segundo os pesquisadores, a estimativa da rentabilidade no setor imobiliário residencial facilita o entendimento dos impactos de fatores econômicos, como inflação, taxas de juros e custos de construção, e apoia a formulação de políticas públicas e estratégias de investimento mais assertivas, contribuindo para um mercado mais eficiente e competitivo.

“O estudo revela que o setor ainda está abaixo do seu potencial total de transações, dada a falta de acessibilidade ao crédito para grande parte da população. Para equilibrar o mercado e torná-lo mais inclusivo e eficiente, é primordial enfrentar o déficit habitacional do país. Isso pode ser feito por meio de políticas que ampliem a oferta de imóveis, especialmente nas grandes capitais, e medidas que facilitem o acesso ao crédito imobiliário, tornando a compra de imóveis mais acessível para famílias e estimulando o volume total de transações no mercado”, afirma Thiago Reis.